海南省人民政府转发国务院关于加强国有土地资产管理的通知
琼府〔2001〕46号

　　各市、县、自治县人民政府，省政府直属各单位:

　　现将《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号，以下简称(通知》)转发给你们，同时结合我省实际，提出如下贯彻意见，请一并遵照执行。

　　一、认真学习，提高认识
    随着社会主义市场经济体制的逐步完善，土地使用制度改革不断深化，土地资源的资产价值逐步得到体现。为了配合土地使用权制度改革的不断深化，逐步适应在社会主义市场经济条件下城市建设、企业改革、经济结构调整的需要，防止国有土地资产流失和滋生腐败现象，国务院颁发了《通知》，这是在《中共中央、国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》(中发〔1997〕11号)下达后又一个土地管理制度建设的重要文件。<通知》提出的制度措施全面具体，操作性强，各市、县和各单位要认真组织学习，深刻领会，全面贯彻落实。要吸取前几年对土地的资产属性认识不够，而引发“房地产热”形成“泡沫经济”的教训，进一步促进我省国有土地资产规范化管理。

　　二、严格控制建设用地供应总量

　　严格控制土地供应总量是规范土地市场的基本前提，我省应着重从严控制新增建设用地供应总量。前几年“房地产热”严重扰乱我省的土地市场，造成大量的闲置土地。自1999年国务院决定将我省作为全国处置积压房地产试点以来，我省把加大处置积压房地产、妥善处理历史遗留问题、激活房地产市场作为盘活金融资产、优化经济结构、推动产业升级、促进经济复苏的重要措施，对闲置土地的处置取得阶段性成绩。各市、县政府要依照有关法律、法规和省政府最近公布的《海南省闲置建设用地处置规定》(省政府令第143号)，继续加大处置工作力度，依法坚决收回应无偿收回的闲置土地，力争今年内完成闲置土地的处置工作。

　　坚持土地集中统一管理。要严格执行土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划，立足于盘活存量，控制增量，坚持以项目带土地的原则审批用地，避免出现新的闲置土地。各市、县不得肢解土地的管理权，要彻底纠正委托开发区管理委员会或者其他部门管理土地的做法，确保政府对建设用地的集中统一供应，达到从严控制建设用地供应总量的目的。

　　三、实行严格的国有土地有偿使用制度，积极探索多种有偿使用方式

　　除法律规定可以采用划拨方式提供用地外，其他建设需要使用国有土地的，必须依法实行有偿使用。对国有土地收益的征收和管理，各市、县要严格按照财政部和国土资源部的有关规定执行，任何单位和个人均不得随意减免和挤占挪用土地出让金、租金等土地收益。

    各市、县可根据各地的实际，积极探索国有土地租赁、作价出资、作价人股和授权经营等多种有偿使用方式。总之，有利于经济发展，有利于土地资产价值体现的，都可以积极探索。

　　四、大力推行国有土地使用权招标、拍卖

　　各市、县要大力推行国有土地使用权招标、拍卖，除(海南经济特区土地管理条例》第三十三条规定的三种类型用地外，国有经营性土地使用权的出让、出租、发包，均应按照省国土环境资源厅发布的《海南省国有土地使用权招标拍卖管理暂行规定》执行。个别因条件不成熟，暂不能采取招标、拍卖出让、出租、发包国有经营性土地使用权而需采取协议出让方式的，须报经省土地行政主管部门批准后，采取以项目带土地的方式进行出让、出租、发包。其协议地价，由具有土地估价资格的中介机构依据政府定期公布的基准地价评估出宗地价格，再由土地行政主管部门提出初步意见，经市、县政府审核实际出让价格，按程序进行报批，不允许私自定价和审批。对违反上述规定的，按照《关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》(监察部、国土资源部第9号令)严肃处理。

　　五、加强地价管理，培育和规范土地市场

　　各市、县要高度重视基准地价的更新，以今年省国土环境资源厅公布的(海南省城镇基准地价平衡测算结果》为指导，尽快开展市、县城镇基准地价更新工作，争取在今年内完成，在此基础上推行基准地价和标定地价公示制度，制定协议出让土地最低价标准。根据《通知》精神，各市、县要按照职能转变、政事分开、政企分开的原则，结合政府机构改革，抓好市、县有形土地市场建设，有形土地市场规范管理，形成土地使用权公平、公开、公正交易的市场环境。

    对房屋所有人以营利为目的，将以划拨方式取得的国有土地使用权新建房屋出租的，应先到土地管理部门办理划拨土地使用权出让手续，补交土地出让金后，再由房产管理部门批准房屋出租。

　　六、规范土地审批行政行为

　　为规范土地审批行政行为，各市、县政府领导和土地管理部门的干部要加强对土地管理法律、法规的学习，按照省国土环境资源厅制定的《海南省土地管理工作规范》要求规范各类用地审批制度。同时，将办事制度、标准、程序、期限和责任向社会公布，接受监督。要全面推行窗口办文，坚持内部会审、集体决策制度，从制度上杜绝国有土地资产流失和腐败行为。省国土行政主管部门要切实履行监督管理职能，加强执法监督，严肃查处违反规定审批土地和处置国有土地资产的行为。

二00一年七月十二日

国务院关于加强国有土地资产管理的通知

国发〔2001〕15号

　　各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构:

　　改革开放以来，随着土地使用制度改革的深化，土地资源的资产价值得到体现，逐步适应城市建设、企业改革、经济结构调整的需要。但目前国有土地资产通过市场配置的比例不高，透明度低；划拨土地大量非法人市，隐形交易；随意减免地价，挤占国有土地收益的现象严重，使得大量应由国家取得的土地收益流失到少数单位和个人手中。这不仅严重影响了对土地的保护和合理开发、利用，而且滋生腐败现象。为加强国有土地资产管理，切实防止国有土地资产流失，现就有关问题通知如下:

　　一、严格控制建设用地供应总量

　　严格控制土地供应总量是规范土地市场的基本前提。只有在严格控制土地供应总量的前提下，才能有效发挥市场配置土地资源的基础性作用，充分实现土地资产价值，提高土地资源利用效率。各级政府必须严格执行土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划，严格控制新增建设用地供应总量。要抓住经济结构调整的有利时机，把土地利用引导到对存量建设用地的调整和改造上来，优化土地利用结构。

　　各地要加大对闲置土地的处置力度，积极稳妥地解决历史遗留问题，最大限度地减少国有资产的损失。对依法应无偿收回的闲置土地，要坚决收回。

　　坚持土地集中统一管理，确保城市政府对建设用地的集中统一供应。各地不得违反国家有关规定擅自设立工业园、科技园、开发区等各类园、区，经批准设立市辖区工业园、科技园、开发区等各类园、区的土地必须纳入所在城市用地统一管理、统一供应。对已经列入城市建设用地范围的村镇建设和乡镇企业用地也要按城镇化要求，统一规划，开发。

　　为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。市、县人民政府可划出部分土地收益用于收购土地，金融机构要依法提供信贷支持。

　　二、严格实行国有土地有偿使用制度

　　严格执行(中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法)关于划拨用地范围的规定，任何单位和个人均不得突破。除法制规定可以采用划拨方式提供用地外，其他建设需要使用国有土地的，必须依法实行有偿使用。国土资源部要依据法律规定，抓紧制订具体的划拨用地目录。

　　土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。对原划拨用地，因发生土地转让、出租或改变用途后不再符合划拨用地范围的，应依法实行出让等有偿使用方式；对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。

    各地要加强对经济适用住房建设用地的管理。经济适用住房建设用地必须符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划，严格控制占用耕地，严禁开发商以开发经济适用住房名义牟取暴利。要对经济适用住房的建设标准和销售对象作出严格规定，具体办法由建设部制定。

　　要进一步加强国有土地收益的征收和管理，任何单位和个人均不得减免和挤占挪用土地出让金、租金等土地收益。对于低价出让、租赁土地，随意减免地价，挤占挪用土地收益，造成国有土地资产流失的，要依法追究责任。

　　三、大力推进国有土地使用权招标、拍卖

　　为体现市场经济原则，确保土地使用权交易的公开、公平和公正，各地要大力推行土地使用权招标、拍卖。

　　国有建设用地供应，除涉及国家安全和保密要求外，都必须向社会公开。商业性房地产开发用地和其他土地供应计划公布后同一地块有两个以上意向用地者的，都必须由市、县人民政府土地行政主管部门依法以招标、拍卖方式提供，国有土地使用权招标、拍卖必须公开进行。要严格限制协议用地范围。确实不能采用招标、拍卖方式的，方可采用协议方式。采用协议方式供地的，必须做到在地价评估基础上，集体审核确定协议价格，协议结果向社会公开。

　　四、加强土地使用权转让管理

　　土地使用权要依法公开交易，不得搞隐形交易。划拨土地使用权未经批准不得自行转让。出让和承租国有土地使用权首次转让，必须符合法律规定和出让、租赁合同约定的条件。土地使用权交易要在有形土地市场公开进行，并依法办理土地登记。土地行政主管部门要加强对出让、租赁合同的管理，受让人和承租方未付清全部出让金、租金的，不得为其发放土地使用证，未达到法律规定和合同约定的投资开发条件的，土地使用权不得转让。

　　土地使用权抵押应当依法办理抵押登记。设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，受让人应当依法与土地所在地的土地行政主管部门签订土地使用权出让合同，从拍卖价款中缴纳土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿。

　　以营利为目的，房屋所有人将以划拨方式取得国有土地使用权后所建房屋出租的，应将租金中所含土地收益上缴国家。

　　国有土地使用权转让，转让双方必须如实申报成交价格。土地行政主管部门要根据基准地价、标定地价对申报价格进行审核和登记。申报土地转让价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。

　　五、加强地价管理

　　市、县人民政府要依法定期确定、公布当地的基准地价和标定地价，切实加强地价管理。凡尚未确定基准地价的市、县，要按照法律法规规定和统一的标准，尽快评估确定；已经确定基准地价的市、县，要根据土地市场价格变化情况，及时更新。要根据基准地价和标定地价，制定协议出让最低价标准。基准地价、协议出让土地最低价标准一经确定，必须严格执行并向社会公开。各级人民政府均不得低于协议出让最低价出让土地。要抓紧建立全国地价动态监测信息系统，对全国重要城市地价水平动态变化情况进行监测。

　　六、规范土地审批的行政行为

　　各级人民政府和土地行政主管部门掌握着土地审批和资产处置权力，责任重大，必须切实加强制度建设，规范行政行为，从制度上杜绝土地资产流失和腐败行为的发生。

　　(一)坚持政企分开，政事分开。土地行政主管部门一律不得兴办房地产开发公司等企业。土地估价、土地交易代理等中介服务机构必须与行政机关及其所属事业单位脱钩。

　　(二)坚持规范管理，政务公开。土地行政主管部门建设用地审批管理、土地资产处置等要严格执行办文制度，所有报件和批文均按规定程序办理。要增强服务意识，将办事制度、标准、程序、期限和责任向社会公开。要抓紧建立建设用地信息发布、地价和土地登记资料可查询制度。

　　(三)坚持内部会审，集体决策。土地行政主管部门内部要尽快健全各类审批事项的内部会审制度。农用地转用、土地征用、用地审批、土地资产处置、供地价格确定等，一律要经过内部会审，集体决策。

　　国务院各有关部门和各省、自治区、直辖市人民政府要认真贯彻落实本通知精神，制定具体的实施办法，逐步建立和完善各项土地资产管理制度，加强上级政府对下级政府及土地行政主管部门土地资产管理的监督。地方各级人民政府要组织力量，对行政区域内基准地价和土地资产管理规定执行情况进行检查，重点检查集体决策和结果公开的执行情况，发现问题，要依法及时处理。

　　国土资源部要会同有关部门负责本通知贯彻执行情况的监督检查和落实工作，重点检查落实各地土地资产管理制度的建立和执行情况，并定期向国务院报告。

中华人民共和国国务院

二00一年四月三十日