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案  由: 关于存量商品住宅用地转型利用的建议
提 案 者: [委员] 刘星;
    海南省政府日前出台《关于鼓励存量商品住宅用地转型利用和解决有关历史遗留问题的实施意见》,提出鼓励存量商品住宅用地转型利用和处置盘活以及解决招商引资项目配套商品住宅用地遗留问题的具体政策措施,力求促进产业转型升级和经济高质量发展,保持海南房地产市场平稳健康发展。
    《意见》对不同情形的存量商品住宅用地,提出四类处置措施。一是土地用途改变。市县政府可以通过依法调整规划、增加容积率、改变土地使用年限、退还土地差价等措施,鼓励和引导存量商品住宅用地改变土地用途用于产业项目建设。二是土地置换。允许将存量商品住宅用地在本行政区域内置换为同等价值的其他用途的建设用地。三是转让盘活。鼓励市场主体收购单宗或多宗零星分散的存量商品住宅用地,改变用途转型用于产业项目建设。四是依法有偿收回。对存量商品住宅用地依法有偿收回,有偿收回的补偿金额不低于土地使用人取得土地的成本,并综合考虑其合理的直接损失,参与市场价格确认。
    《意见》虽然提出了四类处置措施,但就目前情况来看,想要全面推行这四类处置措施还存在着一定的困难,大的政策制定之后,如何全面落实,既要保持经济平稳增长,又要保证土地持有人的合法权宜,更要确保社会和谐稳定,政府还应出台相对应的相关细则。
    情况分析:
    首先,第一和第三条处置措施。产业项目在我国就是“稀缺资源”,各级地方政府都在以极为优厚的条件进行争夺。由于海南建省起步较晚,高附加值产业项目,海南的竞争力暂时还远不如北、上、广、深等一线城市,甚至比不上诸多的省会城市;在重工业、制造业等方面,海南没有基础,也没有人口做支撑,没成本上的优势;高污染行业,也不符合海南的定位。对房企而言,能够拿到产业项目的概率微乎其微,这是一条极为狭窄的“小路”。
    其次,第二条土地置换,转换其他性质用地,除了住宅,无非就是工业、商业、办公、旅业。工业刚说了只是“小路”,而商业、办公、旅业就更难了,这三类物业类型全国都过剩,海南自不例外;另外这三类物业通常都需要足够的人口基数做保证,住宅都卖不动,以上三类型的销售及经营难度自然会更大。
    最后,第四条退地。目前海南的房产项目基本是一直耗着,持续亏损,拖一天亏一天财务成本,管理费用等等。但能退的只是没有开发的部分,已经开发或正在开发的,仍然是个无底洞,由于海南的限购政策,使交易额一直处于低迷状态,现在拼的是谁能坚持到曙光的到来。
    结合以上三点情况分析,提出以下几点建议:
    一、创建优良的营商环境,建立良好的法治保障,为投资者保驾护航。一是充分利用海南自由贸易试验区和中国特色自由贸易港建设的有利条件,创建优良的营商环境,在强烈的产业项目市场竞争中抢占一席之地。只要有好的营商环境,产业项目才有望引进。营商环境的评价主体是企业、投资者、消费者等市场主体,市场才是检验营商环境好坏的试金石,营商环境好,企业就会纷至沓来,营商环境差,企业就会避而远之。只有种好梧桐树,才能引来金凤凰。二是要把公平、公正、诚信贯彻到立法、执法、司法、守法等各环节,依法保护各类市场主体产权和合法权益。政府在履职中要信守承诺,要避免“一任一政策” 的现象,确保政策的长期性、一致性、稳定性,构建诚信营商环境,为进驻海南的广大投资者以信心。
    二、做好长远规划,提供更优惠政策,加强招商引资力度。海南新土地政策的出台,相应的应在招商引资上做出调整,以适应新土地政策的需要,以求引进更多更好的产业项目进驻海南。一是做好“招大引强”的文章。坚持外资、国资、民资三资并举,推进招商引资向招商选资转变,重点引进投资强度高、产出效益高、科技含量高、产业关联度高的“四高”项目。二是要瞄准世界500强和国内500强企业,重点瞄准符合海南产业发展方向的企业及“国”字头企业,政府应给予企业更优惠的扶持政策,要有招商亮点,而且还要有“扶上马、送一程”的服务姿态,留住引进的企业,让其发挥出更强的作用。三是加强产业链招商。以招引符合海南产业布局和发展方向的龙头企业为重点,形成产业集群和产业特色,不断壮大支柱产业、提升传统产业、培育新兴产业。重点引进医药化工、机电制造、农副产品加工、商贸物流、文化旅游业等产业项目。四是要大力引进资金和技术。促进农业产业基地项目,发展生态后续产业,开辟新的经济增长点,推进农业的区域化布局,标准化生产、产业化经营、现代化建设。
    三、结合海南实际,推动建立租、购并举住房制度。根据新政的出台,政府应制订相适应的细则,进一步支持和规范租赁住房土地供给和建设管理工作,盘活闲置社会房源,提高资源使用效率,鼓励国内外专业住房租赁平台公司在海南开拓业务,多渠道支持住房租赁经营,提供住房租赁市场服务,规范用地供应管理,建立政府住房租赁服务平台,建立健全行业监管机制,多方式、多渠道盘活已经建成而无法转型的房地产项目。
   
承办单位及答复
主办单位 会办 交办日期
省自然资源和规划厅;省住房和城乡建设厅;    2019-11-22
 
承办单位答复 答复日期 答复内容
省自然资源和规划厅
2019年12月25日
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关于存量商品住宅用地转型利用的建议
(A类)
海南省自然资源和规划厅
    对政协海南省第七届委员会第二次会议
    第0603号提案的答复
   
    刘星委员:
    您提出“关于存量商品住宅用地转型利用的建议”(第0603号)的提案收悉。根据我厅职责,现就提案相关意见答复如下:
    (一)营商环境方面。我省正在加快推进行政审批制度改革,今年以来,将23项自然资源和规划领域的行政审批事项委托下放给海口、三亚、洋浦行使,建立相配套的事中事后监管制度。整合规划、用地、用林、用海行政审批事项,探索建立“多规合一”背景下的国土空间用途管制行政审批制度。统一组织完成全省20个省重点产业园区的压矿和地灾区域评估,以区域评估替代单个项目评估,节约审批时间7个工作日以上。在全国率先以省级名义出台《不动产统一登记办事指南》,实现全岛一套材料办登记。推进“互联网+不动产登记”,大幅压缩办结时限,实现简易事项1个工作日内办结,一般事项3个工作日内办结。涉及自然资源的行政审批效率大幅度提高。
    (二)规划方面。我省不断深化“多规合一”改革,坚持“全省一盘棋、全岛同城化”理念,启动省级和市县国土空间规划编制,优化全省国土空间布局。7个省重点产业园区的总体规划和控规已批准实施。组织开展村庄规划试点,率先在全国开展村庄规划立法。出台《省和市县总体规划实施管理办法(试行)》,建立“多规合一”法规体系。
    (三)用地制度创新方面。一是创新产业项目规划和用地政策。我省出台了《海南省人民政府关于支持产业项目发展规划和用地保障的意见(试行)》,从用地指标、供地模式、地价标准等方面推进政策创新,大力提高用地效率,降低用地成本。按照该政策实施供地673.8亩,为企业节约用地成本5998万元。298个、占地45亩的农村分散式污水处理示范项目采取“不征不转”“只征不转”方式落地实施。二是统筹推进“三块地”改革。制定出台了农村“三块地”改革总体实施方案和三个配套办法,部分市县已推动改革落地实施。目前文昌市农村集体经营性建设用地入市土地22宗,面积184.29亩,成交总价1.29亿元,农民直接获益达1亿元。文昌市农村“三块地”改革综合模式被选入自贸区制度创新案例发布。三是探索自然资源资产产权制度改革。高标准高质量推进“三调”工作,工作进度和成果质量位居全国前列。在5个市县开展自然资源统一确权登记试点,启动海南热带雨林国家公园4400平方公里的自然资源统一确权登记,积极推进全民所有自然资源资产有偿出让制度改革。
    (四)租购并举住房制度方面。一是促进商品住宅项目用地转型,政策初显成效。2019年3月,省政府出台《海南省人民政府关于鼓励存量商品住宅用地转型利用和解决历史遗留问题的实施意见》(琼府〔2019〕12号),通过改变土地用途、开展土地置换、土地转让盘活、有偿收回土地等方式,促进商品住宅用地转型利用。今年以来各市县共引导办理存量住宅用地转型盘活55宗,面积119.7公顷,主要用于零售商业、旅馆、科研教育等。二是鼓励租赁住宅建设。2018年1月,省政府印发了《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见》(琼府〔2018〕3号),鼓励租赁住宅用地供应,加快建立租购并举的住房用地保障制度。2019年4月,经省政府同意,省住建厅会同我厅等8部门联合印发了《关于支持和规范住房租赁市场发展的通知》(琼建房〔2019〕116号),加大租赁住房用地支持,明确租赁住房用地的基准地价可按现行商品住宅用地基准地价的60%执行,对于政府平台公司建设租赁住房的,可采取协议出让方式供地,鼓励开展租赁住房建设。三是开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。《海口市利用集体建设用地建设租赁住房管理办法(试行)》和《海口市琼山区上丹村利用集体建设用地建设租赁住房试点项目实施方案》已通过海口市政府专题会议审议,选定海口市琼山区上丹居民小组开展试点,计划建设周期3年,拟于近期组织报建。
    衷心感谢您对自然资源和规划工作的大力支持!
   
    附件:提案办理情况征询意见表
   
   
   
    海南省自然资源和规划厅
    2019年12 月20日
    (此件依申请公开)
   
住建厅
2019年12月31日
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关于存量商品住宅用地转型利用的建议
(B类)
本答复内容不公开