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案  由: 关于完善海南不动产投资信托投资基金相关税收制度的建议
提 案 者: [委员] 贺玲;
    2018年,在省政府、省财政厅等有关部门的大力指导和支持下,我省第一单人才租赁住房不动产投资信托投资基金(以下简称REITS)产品已在深圳证券交易所获批发行。2019年,按照落实中国(海南)自由贸易试验区总体方案要求,有关部委正在积极推动公募REITs产品在海南试点先行。但是,类REITs资产重组阶段的税收筹划仍属于“一事一议”式的解决方案,未能形成系统化的优惠税收体制,从而对公募REITs的推出及发展造成了一定制约。建议以尽快推动公募REITs在海南落地为首要目标,对REITs税收制度存在的问题在海南试点进行同步完善。
    一、目前与REITs相关税制存在的主要问题
    (一)设立环节税负过重
    1.土地增值税
    为防止房地产开发企业通过重组逃避缴纳土地增值税,财政部、国家税务总局《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税﹝2015﹞5号)将房地产开发企业排除在优惠范围之外。但是对于持有优质商业物业的房地产开发企业而言,设立REITs过程中划转物业资产并不是出于逃避土地增值税的目的,却需要缴纳高额的土地增值税,严重增加了公募REITs的设立成本。同时,RETIs的设立发行过程通常需要一定周期,在REITs没有成功发行前即向发行人征缴高额土增税,会进一步阻碍企业参与REITs的积极性。
    2.企业所得税
    企业所得税有关重组方面的优惠均有时间要求,即重组后连续12个月不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动。REITs设立过程中资产权属虽几经变更,但相关资产原来实质性经营活动并未改变,然而实践中税务部门往往单纯以“股权在12个月内是否发生连续变化”来判定是否能够适用特殊性税务处理。同时,REITs结构涉及多种经济组织,虽然其中有多种权益工具,但难以满足“较大比例股权支付”这一狭义要求。因此导致现有REITs项目难以适用特殊性税务处理的优惠政策。
    3.印花税
    财政部、国家税务总局《关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》(财税﹝2006﹞5号)仅适用于信贷资产证券化产品下的信托合同、委托管理合同、服务合同、发售以及购买信贷资产支持证券、资金账簿免征印花税,不能适用于其他资产证券化类型,范围较窄。
    (二)运营环节重复征税
    由于我国现有制度无法解决不动产信托权属登记问题,导致不动产的资产证券化多采用设立项目公司形式,也就产生了运营环节重复征税问题,即项目公司取得的租金收入按规定需缴纳企业所得税,项目公司将税后利润分配给投资者时,投资者仍需按规定缴纳所得税。这与国际通行投资者投资REITs产品税负中性做法存在差距。目前,美国、新加坡、香港均给予REITs不同程度的所得税豁免以避免重复征税。此外,这三个国家或地区REITs运营阶段没有流转税或流转税较低。
    二、关于在海南试点完善REITs税收政策的建议
    1.土地增值税方面
    建议扩大财政部、国家税务总局《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税﹝2015﹞5号)中土地增值税优惠政策适用范围。REITs设立环节,房地产开发企业划转物业资产不可避免,房地产开发企业也并不是出于逃避土地增值税目的,应当规定房地产开发企业以其持有的有稳定收入的物业资产发起设立REITs的情况下,可以适用财税﹝2015﹞5号文一系列优惠政策。若房地产开发企业发起设立REITs免征土增税在短期内难以突破,建议递延发行人的土地增值税纳税义务。
    2.企业所得税方面
    一是对于纳税人以其持有的有稳定收入的物业资产发起设立REITs的情况,应比照适用企业所得税有关特殊重组优惠相关规定,对于12个月内在同一主体内部连续进行的资产、股权重组,在税收政策中明确规定其“实质性经营活动”未发生改变,可适用特殊性税务处理,暂免征收企业所得税;二是当纳税人对外实际发行REITs产品时,建议应根据其自持REITs份额占比,对相应比例的资产、股权或基金份额处置收入暂免征收企业所得税;三是在REITs层面当年分配比例不低于90%的情形下,对于项目公司层面取得的当期利润不征收企业所得税。
    3.印花税方面
    将财政部、国家税务总局《关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》(财税﹝2006﹞5号)对信贷资产证券化产品免征印花税的优惠政策扩大适用至包括REITs在内的其他类型的资产证券化产品。
承办单位及答复
主办单位 会办 交办日期
省财政厅;  国家税务总局海南省税务局;  2019-05-07
 
承办单位答复 答复日期 答复内容
财政厅
2019年7月11日
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关于完善海南不动产投资信托投资基金相关税收制度的建议
(D类)
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