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案  由: 关于海南省保障性住房政策实施中的问题与对策
提 案 者:
    保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,一般由廉租住房、经济适用房和政策性租赁住房构成。由于我国是一个在财富占有上两极严重分化的社会,夹心层数量占据总人口的50%,他们的住房问题既无法通过商品房来解决(他们的收入决定了根本买不起商品房),也无法通过廉租房(政府提供的廉租房数量非常有限)来解决,只有通过经济适用房来解决。按照1998年发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中制定的住房供应体系,城市80%以上的家庭是由政府向他们供应经济适用房,因此保障房中的经济适用房是众多中低收入人群关注的焦点。
    随着近年来保障性住房建设力度的加大,海南省经济适用房的竣工量也在不断增加,2012年我省全年城镇开工建设经济适用房住房8.41万套,建设面积710.40万平方米;竣工7.17万套,竣工面积595.56万平方米。但是经济适用房的销售情况并不理想,以海口市为例,2013年5月完工的南江花园等5个小区共计5510多套经济适用房,只有3857户家庭参加了申购,剩余的房源达到1600多套。另外其他许多市县的经济适用房除去售给了已参加过房改或领房补的机关、事业单位人员外,其他面对社会销售的经济适用房的销售情况也不尽人意,可以说保障房中的经济适用房似乎出现了供大于求局面。事实上并非低收入人群已经大大减少,而是经济适用房还远不能满足低收入人群的需要。那么,经济适用房何以滞销?
    一、经济适用房实施中存在的问题
    1、经济适用房价格偏高和贷款难
    我省的经济适用房售价普遍在3500/㎡-4000元/㎡之间,例如,海口市价格最低的福秀小区3450元/㎡起(折合套内价格4540元/㎡),最小户型60㎡,总房价大约20.7万元,首付款6.2万元,贷款大约14.5万元,如果还款期数为120期,每月要还1780元左右。海口经济适用房售予对象为家庭人均月可支配收入低于1143元。可见压力非常大。
    又根据规定,经济适用房五年之内不得上市交易,所以购房者也只有限产权,因此一旦出现贷款无法偿还,银行无法在5年内处置房产,对银行来说就是一场灾难;而且商业银行还规定房贷者每个月收入不得低于还款额的两倍,这也是许多低收入者无法逾越的门槛。同时我省公积金贷款规定:申请前连续缴存住房公积金的时间不少于6个月,购房首期付款的金额不低于30%比例,不少家庭无法满足此标准,更何况还很多经济适用房申请者并没有固定单位,谈不上缴纳公积金问题。
    2、位置偏僻和公共配套设施不齐全
    经济适用房申请的人群大致分两种情况,一是刚工作不久的年轻人,二是年龄大一些的下岗、退休和低收入自由择业人员。他们不可能有较先进的代步工具,日常工作、孩子入托、学生上学、居民购物等主要靠公共交通工具出行,交通的便捷成为他们选择保障房的重要因素之一。但全省各市县面对社会销售的经济适用房基本都是选址在地段偏远,周边配套设施(幼儿托、学生入学、医院、农贸市场、商场等)不完善的城市边缘地区。以福秀小区为例,位于海口市秀英区向荣路北侧,位置不仅偏僻,周边交通设施也不好,交付近一年连进入的水泥路还未铺设,出入的公交车也都没有,方圆1公里内没有菜市场和大中型超市。
    3、面积偏小、户型不合理
    按照相关政策规定,经济适用房最小单套面积不得大于60平方米,并且我省大部分的经济适用房都是60㎡左右,且是高层住宅,众所周知,高层的公摊面积至少在20%以上,所以60平米为的房子实际的使用面积不足48平米,且很多设计为一室户型,这样的面积不能满足其基本家庭(三口之家)居住的需要,同时经济适用房申请者家庭结构大部分都是三代四口人以上;其他的户型面积就算是大点,其通风、采光、户型布局等也存在不合理的地方。
    4、廉租房和公租房利用率不高
    调查中发现部分市县政府所建的廉租房和公租房利用率不高,其中的原因是受传统观念的影响,我省部分居民只想买房不想租房,而且政府所盖的廉租房和公租房面积太小和户型太差不适用三口之家以上使用。还有部分进城农民工是由于户籍制度使得他们在城市无法享受平等租房、购房等权利。
    5、相关审批手续不全,质量问题多
    调查中我们发现部分市县的经济适用房项目,由于政策计划的要求,出现了盲目性、应付性和任务性,导致“启动无论证、项目无规划、建设无监督、售后无管理”,没有履行正常规划、征地、报建等手续,存在以租代征挤占农业用地或者林地等现象。在建设过程中,也由于时间紧、任务重、资金不到位,许多地方的经济适用房都出现了工程质量问题,并且小区的绿化等环境设施的建设也很滞后。
    二、完善我省经济适用房实施的对策及建议
    1、商品房配建经济适用房
    建议在商品住房建设项目中配建经济适用房。政府在出让土地的时候,可根据土地的开发强度及经济适用房的建设计划,安排一定比例的经济适用房到商品房开发项目中,即开发商竞得土地的同时就要约定负责建设一定比例的经济适用房,并保证其开工进度。
    2、应"以需定建"
    各市县应根据保障房的政策,调查摸清经济适用房、廉租房和公共租赁房的不同需求群体总数,以及他们购买能力、对户型及面积的要求等制定保障房的建设计划,即"以需定建",改变原有的"供非所需"的供应结构。
    3、合理设计户型
    低收入人群在经济上压力很大,买套房子非常不容易,房型结构和功能是他们选房的重要因素。要解决经济适用房面积小、结构不合理的问题,政府可以提供多种面积的房源,最好大部分是85㎡左右,可建两室一厅的,超出政策以外的面积让他们按照市场价购买。以往都是先建房后抽签分房,我们建议要先抽签分房,由抽到签的业主提前从规划阶段开始参与,这样才能更好地疏堵漏洞。
    4、帮助解决贷款难的问题
    购买经济适用房的对象都是低收入人群,不通过银行贷款他们是买不起房子的,所以我们一方面要千方百计通过减免相关关税费及合理的设计结构来控制成本;另一方面放宽公积金贷款的标准,或为不能进行公积金贷款的低收入自由择业者提供低息个人商业房贷并进行担保,帮助他们解决贷款难的问题。
    5、规划配套设施要提前调整。
    由于保障房建设时间紧、任务重,各级政府选择商品房配建的经济适用房很难一时选址在市区中心地带,但是相应的基础设施的配套建设一定要及时跟上,只有这样经济适用房才会让人却之若鹜,才能成为真正的民心工程。
    6、完善相关手续和严把质量关
    各级政府部门要严格按照基本建设的规程履行正常的规划、征地、报建等手续,特别是质量的监管问题,不能为了赶任务仓促上马。房子对他们来说是一辈子的事情,不能将民心工程搞成让民伤心工程。
   
承办单位及答复
主办单位 会办 交办日期
    2014-04-14
 
承办单位答复 答复日期 答复内容
住建厅
2014年7月24日
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关于海南省保障性住房政策实施中的问题与对策
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