A
    海南省住房和城乡建设厅
    对省政协五届五次会议第0258号提案的答复
   
    王毅武委员：
    您提出的第0258号提案《关于海南房地产业健康、协调、平稳发展的几点建议》收悉。非常感谢您在百忙之中对我省房地产业发展的关注和支持，并提出了十分中肯、很有建设性的意见，对我们的工作有很大的启发和帮助。我厅很重视您的意见，经认真研究，现就您提出的有关意见答复如下：
    海南房地产业发展问题关系着省计民生，既是经济发展问题，也是群众切身利益问题，事关社会和谐稳定。对此，我厅一直非常重视，做了大量工作，也取得了一定的成绩。2011年全省房地产开发投资663.05亿元，同比增长41.7%，占城镇固定资产投资额的41.9%；房地产相关税收收入158.86亿元，占全省地方税收收入总额的55.8%，同比增长18.1%。上述指标显示，房地产业继续成为推动我省经济增长的强大动力。
    您在提案中提到的房价问题，事关房地产市场平稳健康发展，事关社会和谐与民生改善。国家高度重视房价问题，为遏制房价过快上涨势头，自2010年以来，国务院和国办多次下发关于加强房地产市场调控的文件，并部署有关部门出台一系列调控措施。省委省政府对贯彻落实房地产市场调控工作非常重视，研究、制定、出台了我省贯彻落实措施，进一步落实地方政府责任。我厅始终自觉把思想和行动统一到省委省政府关于加强宏观调控稳定住房价格的决策和部署上，指导海口、三亚、儋州、文昌、琼海、万宁、东方、五指山八个城市制定和公布新建住房价格控制目标，指导海口、三亚出台住房限购政策。通过采取各种措施，我省房地产市场调控取得明显成效，2011年房价同比增幅大幅回落，受到国务院房地产市场调控督查组的充分肯定和好评。今年，我厅将按照省委省政府的工作部署，坚持调控不动摇，方向不改变，力度不放松，进一步巩固和扩大房地产市场调控成效。
    你的提案对房地产市场的调研很深入，对我省房地产市场的发展历程、现状特点、存在问题等情况十分了解，对房地产业的发展战略以及政策措施的研究分析很有深度。我厅认为您提出的“分层次、有规划、保重点、惠民生”的发展思路与战略切合我省实际,很有建设性和指导性，与省第六次党代会关于“全力改善城乡居民的住房条件,坚持保基本、促公平、可持续的原则，加快建立以政府为主提供基本住房保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。”的精神和罗保铭书记在省第六次党代会上关于“严格规划控制，引导旅游房地产优化结构、提升品质、完善配套，向高端化、特色化方向发展，努力打造最适宜的理想居住地。”的讲话精神不谋而合。特别是“惠民生”，省委省政府一直十分重视，2008年以来，省委、省政府立足省情，坚持把保障性安居工程作为改善民生的具体行动，将保障性住房建设列为“一号民生工程”和推进国际旅游岛建设的重要举措，三年来，我省保障性住房建设规模创历史之最，资金、土地、工程质量等许多难题在实践中不断破解。同时，我省正加快完善相关法规，保障房的建设、管理、运营日益走向规范化。我厅将认真贯彻落实省第六次党代会有关精神，坚持以人为本和生态优先的可持续发展战略，在扎实有效保障本省居民的住房需求的基础上，调整和优化房地产产品结构，积极引导和发展与旅游岛相适应的经营性房地产，走高端、特色、经营之路，促进住房保障和房地产业可持续协调健康发展。
    您关于实施从海南实际出发的特殊惠民政策的意见，提得很及时，很到位。针对您的意见，我厅正在认真研究，积极采取各种有力措施逐步落实。具体情况如下：
    一、关于废止房改“私有化、商品化、市场化”的错误导向
    国务院1998年23号文件《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》指出：“深化城镇住房制度改革的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。”2011年10月27日，在全国人大常委会对国务院关于城镇保障性住房建设和管理情况的报告进行专题询问的联组会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新重申：“现在这个文件仍然是有效的，仍然是指导我们现在住房工作的一个非常重要的文件。”自从1998年住房制度进一步深化改革之后，加快住宅商品化、市场化步伐，是中央既定的国策，是房改的重要举措，在相当长的一段时期内，房屋商品化有力推动了房地产市场和蓬勃发展。我们认为，取消“住房私有化、商品化、市场化”有利有弊，二者孰对孰错，还有待进一步深入研究、探讨。
    其实，国务院23号文件明确规定的是三种住房供给体系，初衷是让所有的人都有与家庭收入相对应的供给。其一是中高收入者的家庭进入市场商品房供给体系，用购买或租用商品房的方式解决住房问题，这是市场的事。其二是中低收入家庭进入经济适用房供给体系，这是政府的优惠砖头补贴的政策性供给体系，是政府的事（尽管政府可以用市场化的操作方式，委托企业来建立这一供给体系，但这仍是政府的事，因为土地供给政策在政府手中决策）。其三是低收入家庭租用廉租房的供给体系，这是政府建立的社会保障的最低生活条件。同时用二手、三手房市场调节三个不同供给体系之间的结合部，以形成梯次改善住房质量标准的渐进过渡。但是，这几年随着实践的发展，也在不断地总结和完善。基本住房保障制度，我们理解应该包括保障的范围、保障的方式、保障的机制、目标和原则。这几个方面，这几年确实都是在不断地完善着。姜伟新部长说：“住房保障范围就是低收入和部分中等偏下收入的，没有房子住的和住房困难的，住房困难的包括不成套，几百个人共用一个卫生间等等。方式还是实物保障和货币补贴两种方式，这两年实物保障多一点，‘十二五’末以后，逐步转到货币补贴为主。”
    二、关于调整与完善海南房地产结构
    我厅认为您提出的“两高一大”问题，有的放矢，切中要害，直接指明了我省房地产业发展的“软肋”。目前我省第二居所特征明显，商品房销往岛外比例高，主要作为短期度假及投资，导致房屋大量闲置，一定程度上制约了我省房地产业可持续协调健康发展。如何使闲置的房屋有效流转起来，提高房屋利用率，我厅一直在积极研究和推动。一是以建设国际旅游岛和加强房地产市场调控为契机，加快房地产业转型发展，进一步优化房地产结构，积极发展度假酒店、度假村、游艇、疗养、康体养生、风情小镇等经营性房地产，适度发展高端度假旅居型地产，配套发展旅游特色商业以及文化体育、医疗卫生、会展等各类服务设施，构建完善、可持续的房地产产品体系；二是在“分层次”的基础上，纠正土地资源导向的外向型居住性房地产开发，加强指导市县限制普通商品住房的开发建设规模，逐步减少商品住房开发比例，对已出让但未规划报建的商品住房项目，引导调整规划，用于开发建设可持续经营项目；三是变固定性为流动性，鼓励创新委托经营、家庭式旅馆、租赁经营、特色经营和分时度假等多种房地产经营模式，引导发展产权式酒店、酒店式公寓等具有度假、投资增值、经营收益、加大房屋流动性、减少闲置率多种功能的经营性旅游房地产，并监测指导海口、三亚产权式酒店的开发、建设、运营，适时出台我省相关管理办法。
    您关于征收房屋空置税的意见很好，可以有效降低房屋空置率，但税种和税率的设定权限在国家层面。同时，我厅还注意到目前国家正对上海、重庆两地开展房地产税试点工作进行调研，下一步将完善税收制度，在全国范围逐步开征房地产税，从根本上抑制住不合理住房需求，使房地产市场转向理性发展。目前，我省我厅正在按照国家的要求，加快个人住房信息系统建设，掌握居民住房情况，为下一步开征个人房产税提供技术支持。房产税一旦开征，将从根本上遏制住两投需求，对降低房屋闲置率有积极作用。
    三、关于依托便捷的交通网络，侧重开发二、三线城市的房地产业
    “十二五”期间，按照“全省一盘棋”的发展原则，我省将加大各类基础设施和公共服务设施及功能性综合配套设施投入，加快西沙旅游开发开放和发展邮轮游艇等新业态，实施“田”字型高速公路、西环高铁、机场、港口、道路等重大交通工程，增辟中外航线，发展现代物流航运和通用航空，形成贯通全岛、连接岛内外的立体交通网。提案提出“依托便捷的交通网络，侧重开发二、三线城市的房地产业”的意见很及时，说明您已敏锐地觉察到随着全省便捷的交通网络的形成，将给二、三线城市的房地产业带来了良好的发展机遇，有利于全省区域均衡发展，全面提升全省综合竞争力，但同时也给环境保护带来新的挑战。我厅一直坚持生态优先的原则，以规划为先导，努力保护好我省良好的生态环境。今年我省将加大投入，抓规划编制引导项目建设，建立起科学合理、门类齐全、纵深度大、覆盖面广的规划编制体系，推进“项目建设年”的顺利实施；加快修编《海南省域城镇体系规划》和《海南城乡总体规划》，有序开展市县总体规划、开发区规划、旅游区规划修编，形成特色鲜明、布局合理、产业支撑强劲的功能分区，保障可持续发展；另一方面，争取年内出台《海南省房地产业发展战略与中长期规划（2010-2020）》，进一步加强规划引导和空间管制，并指导市县编制房地产业中长期发展规划，落实省级规划内容，划定房地产开发建设禁建区和限建区的范围，合理开发和利用稀缺资源，保护好生态环境。
    四、关于取消“经济适用房”
    关于经济适用住房建设与配发过程中出现的问题，住建部部长姜伟新曾说过：“会不会有人借这个机会谋取利益的问题，这也是我们这几年工作当中特别注意的一个问题，当然现在还没有做得很好。对可以售的房子，可能会产生资产上将来占很大的便宜，或者在房子销售上牟利。以经济适用住房为例，一是户型设计现在是限定在60平方米以内，一般收入较高的家庭不会住那么小的房子。二是条件的审查，必须是低收入，不够低收入你不能去，当然有个别现象，开着宝马去买经济适用住房的，这种现象发生过，但不是主要的，当然也说明我们管理过程当中还有问题。要审查收入，实行三榜公示、公开。三是政策上有限定，买了经济适用住房，五年内不能上市，只能自己住，五年后允许上市，但是还有两条非常严格的规定，第一是只能卖给政府，或者优先卖给政府，第二是80%-90%的土地收益由政府来收回，土地增值那部分的80%-90%必须由政府收回，这在很大程度上限制了那些借经济适用住房来谋取很大利益的情况发生。当然，执行过程当中，因为才刚刚开始，很多地方还没有到五年，没有到他卖了赚了很多钱的时候。当然我们会更加重视这个问题，认真对待。”
    对于取消“经济适用房”，姜伟新部长也曾指出：“我们现在的政策是这样的：一是几种类型保障房的形式是在实践中逐步形成的。二是允许各个地方从实际情况出发来选择保障类型，比如没有统一要求今年一千万套里限价商品房必须是八百万套，没有这样的规定，各个地方自己去选。实践证明，各个地方确有自己的侧重点，比如北京，更多地搞了限价商品房，别的城市几乎都没有搞或者是少量的限价商品房。北京为什么搞限价商品房呢？因为低收入那部分住房困难的已经解决得差不多了，面对最困难的是中等偏下收入那部分人住房困难，所以就更喜欢限价商品房的方式来保障。我们现在还没有想明确取消哪一类，因为不同的地方有不同的需要。”
    五、关于发放居民“住房补贴”
    1999年，按国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》精神，省政府出台了34号文《关于印发深化城镇住房制度改革促进住宅业健康发展意见的通知》，实行住房分配货币化。要求各市县要根据本地实际，加紧制定本地住房分配货币化方案。房价收入比(即建筑面积为60平方米的成套经济适用住房的平均价与当地双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可向未享受政府住房优惠或资助的职工发放住房补贴。当时全省只有海口市符合上述要求，出台了《海口市职工住房补贴试行办法》，但因资金来源等问题，一直未实施。
    2008年，我省制定出台了《省直机关住房补贴发放工作实施方案》，按照方案规定，住房补贴对象为未享受政策性住房的职工，或已享受政策性住房但面积未达到规定标准的职工。未享受政策性住房优惠的职工申领住房补贴，以本人申请、配偶单位证明、职工所在单位公示审查为主，省建设厅等审查为辅，按《补贴办法》规定计算应补贴金额;已享受政策性住房优惠但面积达不到规定标准的职工申领住房补贴，须依据有关规定核实其未达标面积后，按《补贴办法》规定计算应补贴金额。截至2012年3月,我省一共发放了九个批次的住房补贴，共向160多家省直机关单位发放住房补贴10,160万元（其中省级财政拨款8,950万元，单位住房资金拨付1,210万元），惠及6,600多人。
    省直其它事业单位的住房补贴，因涉及财政资金来源及补贴对象等问题，尚未推行。省住建厅已草拟相关方案送交省财政厅研究。
    为稳定物价，完善低收入群体补贴与物价上涨挂钩的联动机制，根据省政府的要求，我省各地从2008年开始落实城镇低收入住房困难家庭发放的廉租住房租赁补贴。2010年全省各市县廉租住房保障标准为，人均租赁补贴标准每月每平方米2.5—15元不等，全省平均为每月每平方米8元，较2009年每月每平方米提高3.5元。全省发放租赁补贴14114户，实施发放租赁补贴17626户，较2009年增加2932户，增长20%，完成全年计划124%，发放租赁补贴支出4197万元，较2009年增长42%。2011年我省进一步加大廉租住房租赁补贴与物价上涨联动机制的实施力度，全省发放租赁补贴比2010年计划新增2000户，达到16114户，增长14%。今年我省将进一步提高廉租住房租赁补贴标准，扩大受益面。
    最后，提案关于“海南房地产的发展一定要突出文化内涵与海南元素”的意见，我厅表示赞同。我厅一直在研究和推动突出地方元素、海南特色和文化内涵的房地产的发展，主要是推进一批国家级和省级重点文化产业园区和文化主题公园，特别是航天、海洋、热带雨林等主题公园和旅游风情村镇的建设，逐步形成海南本土文化和生态文化特色，全面提升海南的“硬实力”和“软实力”。同时，坚持科技进步与创新，积极发展资源节约型和环境友好型房地产，营造高品质的生活环境；积极鼓励和应用新型低碳节能技术，加大对太阳能光电技术、风力技术等可再生新型能源的推广应用，加强垃圾处理、污水处理、雨水利用、中水回用等可再循环和再利用技术的运用，建立完备的节能运行管理体制，引导房地产企业走上节能、绿色、低碳建筑之路。
    以上答复意见如有不妥之处，请您指正。再次衷心感谢您对我省房地产业的发展以及我厅工作的关心和支持，我厅将虚心听取社会各界的意见和建议，集思广益，以科学发展观为统领，群策群力，高水平推进房地产业调结构转方式，扎实有效保障民生，促进我省房地产业可持续协调健康发展。
   
    联系人：赵文川
    电 话：65361225
    二○一二年六月二十一日