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海南省住房和城乡建设厅
对省政协五届四次会议第0208号提案的答复
王毅武委员:
您提出《关于海南房地产业平稳、健康、协调发展的几点意见》提案收悉。我厅很重视你的意见,多次召开专门会议认真研究,并邀请一些房地产专家共同深入研讨。我厅认为你的意见十分中肯,很有建设性,对我们的工作很有启发和帮助。现对你的有关意见答复如下:
一、我省房地产业发展基本情况
海南房地产业发展问题关系着省计民生,既是经济发展问题,也是群众切身利益问题,事关社会和谐稳定。对此,我厅一直非常重视,也做了大量工作。“十一•五”期间,在省委、省政府的正确领导下,在各市县人民政府府、各有关部门和社会各界的大力支持下,在全省住房城乡建设系统广大干部职工共同努力下,我省住房城乡建设工作取得了有目共睹的显著成绩,在2006年圆满解决房地产泡沫之后,我省房地产投资增长迅猛,开发规模年年攀升,房地产业步入发展快车道。“十一•五”全省房地产开发累计投资1128亿元,超过“十一•五”规划目标两倍多。商品房开工面积3011.8万平方米,竣工面积累计1200万平方米,销售面积累计2125万平方米,房地产业相关税收收入占地方税收总额的40%以上,2010年房地产业税收收入104.05亿元,是2005年的7.8倍。上述指标都创历史新高,房地产业已成为拉动全省经济增长的重要支柱产业。
二、关于房地产业的发展思路与措施
在看到成绩的同时,我们也清醒地看到当前还存在许多问题,诚如您在意见中提到的商品住房均价与居民家庭年均可支配收入比过高、房价上涨过快、房地产发展层次不分明、开发粗放和产品单 一、房屋空置率高、区域发展不平衡等问题,如不解决这些问题,势必会影响到我省房地产业平稳健康发展,对我省经济发展和民生改善影响较大。
对此,我厅有着清醒的认识,一直积极采取各种有力措施,促进房地产市场平稳健康发展。2010年,我厅根据《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》的要求,以统筹全省房地产业发展、促进国际旅游岛建设为导向,编制了《海南省房地产业发展战略与中长期规划(2010-2020)》,对我省房地产业未来10年发展的目标、战略、产品体系、发展规模、空间布局、保障措施等进行了科学规划,提出了必须注重资源与生态保护的可持续发展战略、房地产业转型升级发展战略、走精品化和特色化战略、国际化发展战略、坚持政府引导和调控战略和房地产业协调发展战略等六大战略,与您提出“分层次、有规划、保重点、惠民生”的发展思路与战略不谋而合。今后,我们将按上述发展思路与战略积极开展工作,加快推进国际旅游岛建设,努力建设好海南人民的幸福家园和中外游客的度假天堂。今年,按照省委、省政府的工作部署,我厅在保持房地产业平稳健康持续发展方面,重点做好五项工作:一是坚决贯彻落实“新国八条”要求,建立住房价格调控长效机制,有效遏制投资投机性购房,使住房价格保持基本稳定,切实将房价控制在合理水平。通过采取各种措施,房地产市场调控取得明显成效,1-4月,全省房地产开发投资、商品住房销售面积、销售价格同比增幅均大幅回落,省外购房占比也有一定回落。今年4月16-19日,国务院房地产市场调控督查组对我省及海口、三亚两市落实房地产市场调控工作进行督查,充分肯定了我省及两市所作的工作和取得的成效。二是加大保障性住房建设力度,今年全省计划建设保障性住房9.46万套,1267.37万平方米,重点建设公共租赁住房,进一步构建以廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房为主的住房保障体系,对不同收入家庭,兼顾不同单位和行业,实行分层次保障,以实现城镇居民家庭均拥有一套合适的住房的目标。至2015年末,通过保障性住房建设和各类棚户区改造,累计解决我省47.5万户城镇中低收入家庭住房困难,实现全省城镇保障性住房覆盖率达到38%的目标。三是抓住国际旅游岛建设和国家宏观调控的良好机遇,改变房地产开发粗放、产品单一的现状,加快转变房地产业发展方式,积极引导和发展与国际旅游岛发展目标相适应的旅游房地产,优化产业结构,促进房地产业转型升级,强化房地产的旅游度假和接待功能,推动旅游经济的快速发展,使旅游房地产成为国际旅游岛建设的空间载体与核心产品之一。近期,我厅拟重点发展产权式酒店、生态养生等旅游房地产,以推动海南旅游业转型升级,有效解决住宅类房地产只有一次税收和大量季节性空置的问题。同时,在省内开展分时度假产品体系调研,探索建立适应在海南发展分时度假的政策框架和运营模式,增加度假房产的流动性,促进资源的交换使用和重复利用,降低房屋空置率。四是加强科学规划,引导房地产业科学有序发展。规划的意义不仅于为全省的科学发展奠定基础,开辟了空间,而且能防止盲目开发,防止低水平建设,减少无序开发。省委、省政府对规划工作极为重视,在省里既成立城乡规划委员会,又成立了旅游规划委员会。我厅将以《海南省房地产业发展战略与中长期规划(2010-2020)》为指导,争取在8月底前完成《海南省西部地区房地产业发展战略与中长期规划》的编制工作,指导各市县加快编制房地产发展中长期规划,落实省级规划内容。同时,按照国际旅游岛建设标准,全面推进市县城市总体规划和开发区规划修编,重点抓好文昌、琼海、保亭、五指山等旅游城市和儋州、东方、昌江、临高等西部市县,以及洋浦经济开发区、东方工业园、老城工业园区等开发区的总体规划修编工作,完成编制乐东莺歌海地区概念性规划,强化规划引导,严格按规划开发,以引导房地产业的良性发展。五是加强房地产市场监管。按照《海南省人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见》(琼府办 [2010]19号)的要求,我厅和各市县房管部门将进一步规范房地产市场交易秩序,尽快建立健全房地产企业诚信及信用评价制度,规范企业经营行为,促进形成房地产行业自律机制,建立房地产交易诚信机制,优化房地产投资和消费环境。目前,海南省房地产业协会已初步完成房地产企业信用评价软件系统的开发工作。今年,我厅将推进全省房地产企业信用管理信息系统建设,进一步加大检查力度,建立健全各部门联合机制,依法查处虚假宣传、合同欺诈、内部认购、预交诚意金、捂盘惜盘、囤积房源、哄抬房价、商品房买卖合同未实行网上签约和未按规定办理合同备案等违法违规行为,曝光典型案例,对违法行为严重以及处罚两次以上的,记录在企业信用管理信息系统,并从重处罚。
三、关于“住房私有化、商品化、市场化”问题
“住房私有化、商品化、市场化”是中央既定的国策,是房改的重要举措,在前一时期,房屋商品化有力推动了房地产市场和蓬勃发展。我们认为,取消“住房私有化、商品化、市场化”也是有利有弊,二者孰对孰错,还有待更深入探讨。
四、关于房地产区域均衡发展问题
由于社会经济发展水平较低,基础设施落后等诸多条件制约,全省区域房地产发展极不平衡,海口、三亚等中心城市与二、三线城市发展差距较大,中部山区城市远远落后于沿海城市,东重西轻格局依然明显。提案关于“依托便捷的交通网络、侧重开发二、三线城市的房地产业”的意见,充分体现了“全省一盘棋”的发展原则,有利提升全省综合竞争力,我厅表示赞同。我们认为,应当对房地产发展落后地区实行政策倾斜,对生态环境保护区建立生态补偿转移支付机制,进一步加大基础设施建设,加速落后地区的发展。当然,在房地产发展过程中,更要注意利用规划引导进行空间管制,实行功能区划与分区发展政策,通过划分适建区、限建区和禁建区,合理开发和利用稀缺资源,保护生态环境。根据区域间的资源环境差异、地方特色差异和功能角色差异,重点在开发规模、产品类型和空间分布上协调东、中、西部地区房地产的发展,合理产业空间布局,全省逐步形成海口、三亚为两大中心,东部、中部、西部地区均衡发展,区域间特色各异、互补性强的房地产发展格局。
五、关于“海南房地产的发展一定要突出文化内涵与海南元素”问题
提案建议“海南房地产的发展一定要突出文化内涵与海南元素”,我厅完全同意您的意见。海南作为我国唯一的热带岛屿省份,其滨海、生态、景观等资源具有独特性、稀缺性、不可复制和唯一性,海南本地历史源远流长,人文地理资源丰富,奠定了海南房地产业长期稳定发展的资源基础,创造其在全国乃至国际上的市场吸引。因此,我们要倍加珍惜海南独特、稀缺、有限的宝贵资源,突出地方元素和文化内涵,大力发展低碳、绿色、高质量的旅游房地产,加快建设一批国家级和省级重点文化产业园区和文化主题公园,重点推进航天、海洋和热带雨林等主题公园的建设,着力打造东部滨海休闲度假国家海岸和西部国际旅游岛金色西岸,力争至2020年打造50个特色鲜明的风情旅游小镇和100个旅游风情村,形成海南本土文化和生态文化特色,创造世界独一无二的品牌,全面提升海南的“硬实力”和“软实力”。同时,坚持科技进步与创新,积极发展资源节约型和环境友好型房地产,大力发展节能、低碳、绿色房地产,以绿色建筑标准建设低碳排放的绿色建筑,营造高品质的室内外生活环境。运用国家和地方的科技创新政策,积极鼓励和应用新型低碳节能技术,采用高效节能的建筑设备和技术,推进太阳能热水系统和建筑的一体化应用,加大对太阳能光电技术、风力技术等可再生新型能源的推广应用,以降低温室气体的排放。加强垃圾处理、污水处理、雨水利用、中水回用等可再循环和再利用技术的运用,减少对资源的浪费。积极推进绿色交通方式,达到绿色环保要求。建立完备的节能运行管理体制,确保房地产业建筑能耗的整体下降,引导房地产企业走上节能、绿色、低碳建筑之路。
六、关于加强农居建设的规划管理
《中华人民共和国城乡规划法》所称的城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划,同时明确 “县级以上地方人民政府府根据本地农村经济社会发展水平,按照因地制宜、切实可行的原则,确定应当制定乡规划、村庄规划的区域。”因此,您的建议我们认为很符合城乡经济社会快速发展,必须按照城乡统筹的要求加快实现城乡规划的全覆盖和“一张图”管理。整治村容镇貌,加强村镇规划、建设、管理,改善农村人居环境,建设社会主义新农村,是缩小城乡差距、解决“三农”问题、统筹城乡发展的重大历史任务,是促进农村经济社会发展、全面建设小康社会的重大战略部署。通过科学规划,对原来零星分散的自然村进行合并,集中居住建新村社区,统一规划、统一户型、统一外观,建设资源节约、环境优美、生活方便、文明和谐的新型农村住宅社区,推动我省新农村建设不断迈上新台阶。加快村镇规划编制工作,是贯彻落实科学发展观的迫切需要。
1、加强村庄规划,规范农村住宅建设。
规划是引导科学建设和发展的蓝图,村镇规划是村镇建设和管理的基本依据。目前我省205个乡镇已全部编制完成总体规划和近期建设规划,各城市、县城镇基本完成了控制性详细规划的编制。但我省农村规划编制存在很大的差距。据不完全统计,全省1.8万个自然村,完成规划的不到2000个,村庄规划覆盖率仅为10%,严重影响农村住宅建设。已编制的规划中又有部分规划质量不高,跟不上形式发展需要,难以指导村庄发展建设实际。要按照建设国际旅游岛的要求,高起点、高质量地进行村庄规划,尽快实现我省村庄规划的全覆盖。
规划着重于解决我省村庄目前存在的突出问题。长期以来,由于种种原因,我省村镇体系规划和村庄布局规划覆盖率很低,各级政府要将村庄规划编制工作列入正常工作议程,力争2012年前完成50%以上村庄编制工作,2014年前全部完成村庄编制工作。编制村镇规划就是要统筹城乡发展,引导广大农民科学建房,有序建设,积极推动农村迁村并点,逐步实现农民由分散居住到集中居住的转变,切实改变农村“脏、乱、差”的落后面貌,提高资金使用效益,节约土地,保障项目建设和城市建设用地,实现农村发展与项目建设、城市建设的多赢,促进我省的集约发展、科学发展和可持续发展。
农村规划建设在我省国际旅游岛建设进程中扮演十分重要的角色。我省这几年加强对村庄规划以及建筑设计的指导和管理,制定了《海南省社会主义新农村建设总体规划》,编印了《海南村镇居住建筑设计图集》、《海南省黎族苗族住宅建筑设计方案图集》、《东方市大广坝水库移民危房改造村庄建设规划设计方案图集》、《2010海南省农村灾后重建房屋设计方案》等设计图集。
为推动我省村镇建设科学快速有序发展,针对我省当前村镇规划建设管理中存在的问题,今年5月,我厅印发了《关于做好乡镇规划编制工作的通知》,再次要求各市县规划建设主管部门要确保于今年11月底前完成位于城郊结合部、旅游景区周边、城中村、公路道路两侧和位于旅游资源丰富地区的村庄规划编制工作。与此同时,为加强对我省村庄发展与建设的规划指导,我厅正与规划设计单位共同制定《海南国际旅游岛村庄规划编制导则》,现已初步完成草稿,待组织专家评审通过后将正式印发。
2、维护规划的严肃性
要切实维护规划的严肃性。村镇规划编制完成以前,除急需翻修的危房外,应暂停农村宅基地和新建住房的审批。村庄布局规划确定后,近期可以按规划实施的,不准在规划撤并的自然村内建新房,对计划撤并但短期内暂时实施不了的,要严格控制宅基地审批,不允许村庄进行外延式扩张,不允许在旧村庄内建楼房。各市县规划、建设主管部门和乡镇政府要根据《海南省城乡规划条例》第七十三条、七十四条规定,加强对村镇范围内违反规划建设活动的查处力度,发现一起制止,将违章建筑制止在萌芽状态,有效遏制违法违规建设的发生。
3、严厉打击违法违章建设
我省国际旅游岛建设上升为国家发展战略,同时也由于我省农村经济的发展,村镇建设量呈快速发展势头。各市县村镇违法建设和违法用地现象加剧,农民利用耕地建房(以交通干道两侧为多),或将耕地当作宅基地私下转让的现象尤其突出。
国土、规划部门要加强执法检查力度,严肃查处违反规划乱批、乱建的行为,坚决制止无证建房、违规建房,强制拆除违章建筑。在耕地上违法建房的,由国土部门负责拆除。其他违规建房,由规划部门负责拆除。对当事人不停止建设或逾期不拆除的,由建设工程所在地市县政府要责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施,坚决遏制违章建筑。
为规范村镇建设管理,我厅印发了《关于强化村镇规划建设管理,坚决遏制违章建筑的通知》,并起草《关于进一步加强村镇规划建设管理工作的通知》(以下简称《通知》),报送省政府审批。《通知》中参照相关法律法规,提出村镇建设项目要依法实行《建设工程规划许可证》、《乡村建设规划许可证》和《建筑工程施工许可证》制度。未获得许可,不得动工建设。《通知》还进一步提出实行村镇规划建设管理执法巡查制度,打击违法用地和违法建设行为。同时,各地规划、建设主管部门和乡镇政府通过宣传栏、宣传车队、宣传资料等形式,大力宣传村镇规划建设法律法规,让村民树立依法建房的观念,宣传村镇规划、建设管理的有关规定,宣传拆除违章建筑不予补偿以及坚决遏制违章建筑的重大意义,让政策深入人心,让广大群众懂法、守法,增强依法建设的法制观念。
七.关于加快社会管理体制改革,加速新生代农民工市民化进程
为了建立和完善分层次、多渠道、成系统的住房保障体系,推进强岛富民战略,建设海南人民的幸福家园,实现住有所居目标,我省结合国家现行住房政策和省情,2009年以来,先后制定、出台了《海南省人民政府加快发展保障性住房的意见》及《海南省保障性住房管理暂行办法》、《海南省经济适用住房管理实施办法》和《海南省廉租住房实物配租管理暂行办法》、《海南省限价商品住房管理办法(试行)》、《海南省公共租赁住房管理办法(试行)》等一系列文件,形成了全省保障性住房建设、管理的法规政策体系。这一体系不但完善了保障性住房从选址、规划、设计、建设、竣工验收到保障对象的准入、退出机制,而且配套出台了资金管理、租售价格和项目运营、物业管理等相关政策,并明确了目标任务、政策边界和操作规程,以利于指导各市县和垦区、林区加快保障性住房建设,使住房保障工作有章可循。
与此同时,我省出台了一系列优惠政策,并采取切实有力的措施加以落实。一是加大资金投入。去年省财政安排用于保障性住房建设的各类补助资金较2009年增加2.09亿元,增长152.6%。其中新建廉租住房,省财政补助标准由原有的中部市县200元/平方米和西部市县300元/平方米统一提高到400元/平方米。为了解决部分市县的资金困难,省财政专门拿出了3亿元的周转资金,重点支持中西部市县的保障性住房建设。二是保证土地供应。海南省在土地供应计划中,单独列出并优先安排保障性住房用地,确需新增廉租住房建设用地的,在省级预留新增建设用地计划指标中统一安排,不占当地年度用地计划。各地建立了用地审批“绿色通道”,确保保障性住房建设用地及时到位。三是加大税收减免。《海南省人民政府加快发展保障性住房的意见》明确规定了各项优惠政策,各市县认真落实对保障性住房免受各项行政事业性收费、政府性基金以及有关税费,大大减少了保障性住房的建设成本。
王毅武委员,今后我省将进一步采纳您的建议,不断完各项工作,感谢您对我厅职能工作的支持。
联系人:赵文川
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二O一一年八月二日
抄送:省政协提案委办公室