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案  由: 加强规范海南房地产业,切实保护投资者的权益
提 案 者:
    这几年,海南房地产迅猛发展已成为海南经济社会发展的支柱产业,特别是海南国际旅游岛建设上升为国家发展战略后,海南商品房销售明显出现了量价齐升的发展势头。据统计2010年1—11月,海南商品房销售539万平方米(不含保障性住房),同比增长12.3%,销售总金额565亿元,同比增长87.4%,商品房销售均价10491元/m2,同比增长66.9%,前三季度的房地产税收入占地方一般预算收入的41.4%。由此可见,海南房地产业对扩大内需,促进经济发展,改善民生发挥了前所未有的作用。
    海南是全国独一无二的热带海岛,它具有得天独厚的地理位置和自然环境,被称赞为生态岛、旅游岛、健康岛,是全国人民理想的第二居住地,预计海南的房地产业在相当长的时间内将是海南社会经济发展的推动力。但是在海南房地产业形势一片大好面前,我们必须保持清醒的头脑,当前,已出现开发商不惜代价大量购地、圈地,土地价格过高,商品房销售已出现价高量跌的苗头,大量的房屋无人居住,政府与开发商、老百姓矛盾与日增多,违章建筑严重,政府强行拆迁造成老百姓惨遭经济损失,极大影响了政府执政形象。为规范海南房地产市场,保护投资者的合法权益,促进海南房地产业持续平稳健康发展,我们提出以下建议:
    一、强化政府工作职责,切实为开发商、老百姓谋发展、保民生
    海南各县市这几年出让的土地不少,但真真正正按时开发建设的不多,按国家规定出让土地二年内要开发建设,除政府原因外,否则,要无偿收回。但是开发商买了土地因政府原因不能开发建设的土地比比皆是,比如没有“三通”(通水、通电、通路),调整规划影响等等。所以,强化政府的职责,保护投资者权益,是国家法律赋予各级政府的义务和责任。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定:“土地出让金应当全部上缴财政,列入预算,用于城市基础建设和土地开发”。但是我们有些县市土地已经出让,基础设施迟迟不搞,从而影响开发商建设成本,影响房地产市场有效供给。为此,建议政府与开发商、老百姓要建立沟通、解决问题的平台,推行问责制、承诺制,买卖双方在法律法规的指导下,各尽其职,齐心协力,共同促进海南房地产业又好又快健康发展。
    二、规范海南省商品房销售市场,保护购房者合理合法的利益
    目前海南商品房销售市场不规范,管理不到位的比较普遍,房地产高潮时,有些楼盘开发商刚动工就发广告收取购房定金;房地产低潮时,有些楼盘已经封顶却悟盘惜售,商品房销售合同条款由开发商说了算,一些楼盘销售后几年购房者却拿不到产权证。因此,采取措施规范海南房地产销售市场非常必要。根据国家城乡住房建设部《商品房销售管理办法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定:商品房工程建设项目总投资要达到25%以上,才允许发证预售,开发商不按规定进行商品房预售,购房者资金容易被开发商挪用,甚至欺骗,承担购房风险。为此,建议政府有关部门必须对不按国家规定进行商品房预售,不按时给购房者办理产权证书等违规的开发商要进行严格的管理和处罚、纠正政府部门不按规定颁发商品房预售证行为,规范商品房销售合同条款,支持赔偿消费者的损失,切实保护购房者的合理合法的利益。
    三、扩大保障性住房销售范围,切实解决本岛“夹心层”居民住房难问题
    卫留成书记在多次会议强调:建设海南国际旅游岛,要让本岛每户居民拥有一套自己的住房,生活水平得到明显提高。目前海南的商品房均价10491元/ m2,已使大部分本岛居民没有经济能力购买,政府安排建设的保障性住房,如经济适用房、廉租房、集资房、限价房等,在政府机关工作的公务员和最低收入水平的住房困难居民,基本上得到解决。但大部分的企事业单位住房困难人员较难买到保障性住房,尤其是私营企业的员工。我们认为这部分人理应得到政府一视同仁的重视和关照,建议政府要采取优惠措施鼓励支持开发商大面积建设定位在4000元/ m2左右限价商品房。当前这样的房价可以兼顾到三者的利益,一是政府能得到合理的土地出让金;二是税务等部门按规定收取到各种税费;三是开发商可以得到合理不高的利润。限价商品房大部份在本岛固定工作人员者愿意有能力购买,这是解决本岛“夹心层”居民住房问题较有效措施之一。于是在实施过程必须规范,按条件购买,如本地居民户口,连续工作缴交社保五年以上,凭住房困难证明和结婚证购买等等制约条件,防止炒买炒卖这类房获取暴利行为发生。
    四、坚持科学发展观,搞好城市规划建设
    去年11月中央政治局常委、纪委书记贺国强考察海南时指出:规划是建设的龙头,加快国际旅游岛建设,首先要加强调整研究和科学论证,积极借鉴国内外先进经验,立足当前,着眼长远,高起点、高标准、有特色地搞好总体规划以及各个专项规划,使规划更具有科学性、指导性、权威性。海口、三亚等旅游滨海旅游城市要认真学习借鉴新加坡、迪拜等滨海旅游城市规划的先进经验,坚持科学发展观、高标准、高水平、高起点搞好城市规划建设,努力建设成为全国最精最美最好的热带滨海旅游城市。
    最近几年,海口市在旧城区改造和建设中,政府和开发商为了追求利润最大化,在城市中心地段批准建设高容积率、高密度、高层楼建筑较多,致使城市中心人口密度和城市交通压力更大。现在海口市机动车辆已有36万辆,正以每年20%以上的速度增加,5年以后将超过80万辆,将会使目前已经出现堵车的市中心更加恶化。因此,建议海口市除了临海临江外,城市中心地段不宜建设高层住宅楼,应以建设中低层建筑为主,避免人口过度集中,车辆增多而影响城市交通。我们要建设世界一流的热带休闲旅游度假目的地,首先城市要现代化、特色化,要站得高,看得远。阿联酋迪拜市在短短几年内,建成169层世界上最高的楼、最好的八星级酒店、最发达的交通网络、最优惠的免税商场等项目,引起世界的轰动和关注,值得我们借鉴学习。海南的阳光、空气、沙滩、绿色、食物等等迪拜市无与伦比,海南又拥有中国十三亿人口的巨大市场,世界地理位置优越,完全有条件走在世界旅游企业的前头,海南的发展正好天时、地利、人和,只要我们不懈的努力,建设海南国际旅游岛的宏伟目标,一定能够实现。
   
   
承办单位及答复
主办单位 会办 交办日期
    2011-04-29
 
承办单位答复 答复日期 答复内容
住建厅
2011年7月5日
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加强规范海南房地产业,切实保护投资者的权益
A
    海南省住房和城乡建设厅
    省政协五届四次会议第0014号提案的答复
   
    周福林委员:
    您在五届四次会议上提出的0014号“加强规范海南房地产业,切实保护投资者的权益”的建议收悉。经研究,答复如下:
    我厅一直以来不断加强房地产市场监管工作,切实维护并促进我省房地产业平稳健康发展。自2010年国际旅游岛建设上升为国家战略以来,我厅进一步加大房地产市场监管和违法违规行为查处力度。
    一、大力整顿规范房地产市场,严肃查处违法违规行为。2010年1月18日,下发通知要求市、县住建局(房管局)尽快会同当地工商、物价等部门开展房地产市场规范整顿工作,重点对已批准预售项目和未达到预售许可擅自销售的项目进行全面检查整顿,对捂盘惜售、哄抬房价、散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规企业进行严查。经检查,海口发现5家房地产开发企业在未符合商品房销售条件的情况下,擅自对外销售商品房;6家开发企业未及时进行网上合同备案登记;8家开发企业未按规定公示相关信息;9家经纪机构在取得营业执照30日内未及时备案。根据检查结果,对3家企业和1家经纪机构作出了警告,责令限期整改,并处以罚款的行政处罚。对其他14家开发企业和8家经纪机构下达了责令限期整改通知书。
    2011年1月30日至2月3日,三亚市住建局会同监察、工商、物价、税务等部门对全市房地产开发公司、售楼处及中介机构、外市(县)在三亚设点的售楼接待中心进行检查,共检查房地产企业、售楼处、中介机构共31家;外市(县)售楼接待中心9家。检查的主要内容是:企业开发经营资质,项目建设规划报建情况,商品房预售情况,明码标价情况,是否存在捂盘、囤积房源、发布虚假信息、哄抬房价情况。从检查情况看,三亚房地产市场整体情况较好,虽然有个别企业存在未批预售收订金、诚意金的情况,但检查后都能及时整改。
    二、加强商品住房交易监管,抑制炒房行为。规定自2010年5月1日起,实行商品住房买卖合同网上签约、备案及合同注销备案制度。在订立商品住房买卖合同后,办理房屋所有权证之前,除特殊情形外,严禁办理房屋转让和更名手续。
    三、加强商品住房价格行为监管。规定批准商品住房预售许可后10日内,应一次性对外公布全部房源和每套商品住房的房价。会同价格主管部门加强商品住房市场价格波动的监测预警,适时通过价格网络公布商品住房价格水平状况,积极引导市场理性投资和消费。
    四、加强房地产市场信息系统建设。要求各市县加快房地产市场信息系统建设,所有企业必须进入该系统,同时进入海南省房地产展销网进行展销,并通过系统及时掌握全省各市县房地产项目建设、竣工、销售、价格等情况,定期对房地产市场进行监测分析,对可预售房源情况进行定期公布,提高商品住房交易信息的透明度,稳定市场预期,保持房地产市场稳定健康发展。
    感谢您对我省房地产业发展的关心和科技
   
    联系人:赵文川
    电话:65361225 13322006072
   
   
   
   
   
    二〇一一年六月二日