海南省国土环境资源厅
   
    琼土环资函〔2004〕242号 C
   
    对海南省政协四届二次会议委员提案
    第0002号的答复
   
    王为民委员：
    您提出的关于“组织专家评估海口新外滩土地成本的建议”的提案收悉，现答复如下：
    土地是不可再生的宝贵资源。海口市新外滩土地更应严格按照海口市建设总体规划统一开发利用，以实现较好的社会效益与经济效益。您所提出的以总成本加上预计投入资金等等来评估海口新外滩地价的设想，实际在我们的土地评估理论上就是成本逼近法。但要采用成本法来确定海口市新外滩土地价格，在评估方法的选用及思路上并不是最科学的，其原因是成本法一般适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行评估时采用，因为土地价格取决于它的效用，并非是它所花的成本，也就是说，土地的成本增加并不一定会增加它的价值。成本法以成本累加为途径，而成本高并不一定表明土地的效用和价值高，其评估结果只是一种“算术价格”，对土地的效用和价值及市场需求方面的情况未加考虑，因此，成本法存在一定的缺陷和限制。但针对海口市新外滩土地而言，成本法作为决策者衡量投资效益，进行土地开发可行性分析却是行之有效的方法。
    由于土地位置的固定性，在地区性市场之间，地价很难形成统一的市场价格，具有明显的地区性。也就是说，一个地区的土地价格由该地区的土地供求市场决定。一般而言，经济发达地区，社会总投资迅速增加，对土地的总需求不断扩大，带动土地价格飞速上涨，形成高地价水平，而经济发展相对滞后的地区，地价水平一般较低。因此，您提出全国同类海景土地的平均售价作为基数来确定海口市新外滩土地价格值得商榷。因为，各地区地价水平存在不可比性，所得全国同类海景土地的平均售价与海口市新外滩土地的实际价格水平可能相差甚远。因此,海口市新外滩土地价格水平的确定，应立足于海口市土地市场供需状况，充分考虑海口市新外滩土地总体规划及区位条件，选取区位条件及效用相应的土地交易实例，运用市场比较法分析确定。
    我们非常赞成委员关于组织专家评估海口新外滩土地成本的建议，这需要海口市政府来组织实施。因为对海口外滩上地地价进行重新评估是有必要的。虽然目前外滩土地有些已出让，但是鉴于该区域在海口市房地产市场中的显著位置，合理标定该区域的地价标准有助于合理评估整个海口市的地价水平；也有利于合理确定二级土地市场中的有关税费依据。参与评估人员可以聘请全省乃至全国土地估价或房地产估价行业的专家进行，评估结果可以邀请国内和东南亚地区的一流房地产专家和房地产集团的领导参加听证，共同探讨标定海口外滩的客观合理的地价水平，制定合理的地价政策，以利于海口市土地资源的合理利用和土地资产的保值增值，充分发挥土地资产的最佳效益。
   
   
   
    二○○四年六月十五日
   
   
   
   
   
   
    联系单位及联系人：省国土环境资源厅土地利用处 陈少华
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