当前位置: 首页 >>> 政协提案
案  由: 关于加强对业主委员会管理的建议
提 案 者:
    业主委员会是改革开放以来出现的新型组织。根据《物业管理条例》第十五条规定,业主委员会是业主大会的执行机构,其职责是召集业主大会、报告物业管理的实施情况,代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同,及时了解业主、物业使用人的意见,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同,监督管理规约的实施,以及业主大会赋予的其他职责。海口市各小区的业主委员会整体上是好的,能够依法履行职责,维护业主和物业使用人的合法权益,为构建和谐社区作出了积极贡献。但是,海口市极个别小区的业主委员会没有依法履行职责,侵犯业主合法权利,阻碍和谐社会的构建。如某小区业主委员会在2005年12月25日至2007年12月25日两年存续期间内,其所作所为可总结如下:一、侵犯业主的知情权和选举权。2007年10月12日,某业主委员会在某律师“指导”下,在小区发出《关于召开业主大会会议议题内容的公示函》,称“本届业主大会拟采用书面征集意见的方式进行,主要征集对会议议题内容所持的反对意见或弃权意见”;“对本次会议议题持同意或支持意见的业主,不必回复。会议结束没有回复意见的业主,视为同意”。业主委员会于2007年11月9日发出公告,称“三项决议全票通过,零票反对,零票弃权”,并据此进行小区物业招投标,与其选定的物业公司签订物业服务合同。海口市房管局认为业主委员会此做法,没有法律依据,也不合逻辑,“没有回复视为同意”,并非没有回函业主的真实意思表示,业主委员会依此选聘新的物业服务单位不能视为业主大会通过,并要求业主委员会尽快纠正。二、破坏小区公共财产。2007年12月9日,业主委员会组织多名身份不明的人强行冲进小区,破坏监控设备。业主委员会主任的夫人公然开车撞坏小区拦杆,被人民法院判令赔偿。三、诬告陷害他人。由于业主委员会的违法行为遭到抵制,他们便诬告开发商行贿,诬告物业公司有关人员贪污,诬告与其抗争的业主受贿,屡次诬告与其对簿公堂的律师。四、挑起事端,导致小区业主发生多次打架斗殴事件,曾有一位70岁的无辜业主被业主委员会成员打伤。四、多次组织他人到省政府违法上访。五、破坏小区和谐稳定。2007年底至2008年春节前,业主委员会私下选聘的某物业公司几乎每天到小区门前捣乱闹事,严重干扰小区业主正常的生活和工作。六、存续期间擅自搬到小区外面办公,期满后不向主管部门移交公章。据了解,海口市其他少数小区的业主委员会也或多或少存在与此类似或相同的违法行为。
    极个别业主委员会之所以发生上述违法行为,原因是多方面的,具体原因如下:
    一、海口新开发的小区大多数没有成立党的基层组织,这些小区成了接受党的领导的“空白地带”,小区内共产党员的先锋模范作用没有充分发挥。
    二、立法原因。《物权法》第七十五条仅要求地方人民政府有关部门对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。《物业管理条例》第十六条规定,业主委员会仅需在选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案即可。主管部门对业主委员会的备案材料只作形式审查,业主委员会备案后即获得合法资格,可以刻制公章并开展活动。《物权法》第七十八条第1款和第八十三条第2款,把业主大会与业主委员会的地位和权利并列,业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力;业主大会和业主委员会对发生在小区内的侵权行为,都具有起诉的权利。由于现行法律对业主委员会的监督条款太少,且已有条款缺乏硬性规定,导致主管部门对业主委员会备案后的活动,较难实施监督,基本上处于失控状态。
    三、极个别业主委员会成员素质极低,道德观念缺失,法律观念淡薄,想怎么做就怎么做,只接受自己的领导,完全不顾道德和法律的要求。极个别业主委员会出现某地老乡或某单位某系统的业主占绝对多数的“抱团”现象。
    四、极个别法律专业人士误导业主委员会成员,致使业主委员会在违法的道路上越走越远。
    五、极个别法院对业主委员会起诉前期物业公司的案件,即使案情基本相同,但案由和处理结果却不一样,产生同案不同判的不公正司法现象。如海口市某区法院在处理同类型的两个案件时,把案由分别定为物业纠纷和侵权纠纷,处理结果也完全不一样。
   
    极个别业主委员会的违法行为,其后果是侵犯业主的合法权利,破坏小区的和谐安定环境,影响业主的正常工作和生活,导致产生大量的民事纠纷乃至刑事案件。他们的违法行为,是海口市不稳定的一个新的“增长点”,必须引起有关部门和领导的高度重视。
    鉴于上述对极个别业主委员会的违法行为及其原因与后果的分析,特提出如下建议:
    一、由省、市房地产行政主管部门牵头成立“小区党建领导小组”,已设立业主委员会的小区迅速成立党的基层组织,没有设立业主委员会的小区,原则上必须在成立党的基层组织后,才能申请设立业主委员会。
    二、运用我省地方特别立法权,把现行备案制改为实质审查制,真正使房地产行政管理部门担负起对业主委员会的监督管理责任。房地产行政管理部门必须严格审查业主委员会成员的履历和选举投票材料,绝对不允许业主委员会成员出现“抱团”现象。
   
    在业主委员会成立的同时,建议小区设立业主监督委员会,以便业主对业主委员会及其成员履行职责的行为进行监督。业主委员会和业主监督委员会都必须自觉接受小区党的基层组织和房地产行政主管部门的领导。
    三、省、市房地产行政管理部门必须切实担负起对业主委员会的指导和监督责任,对业主委员会存续期间及后续行为进行全过程监督,派专人受理业主对业主委员会的投诉。一旦发现业主委员会的不当和违法行为,坚决予以纠正和查处,并视情节轻重移交司法机关处理。
   
   
   
承办单位及答复
主办单位 会办 交办日期
    2010-04-21
 
承办单位答复 答复日期 答复内容
住建厅
2010年7月5日
详细查看
关闭
关于加强对业主委员会管理的建议

   
   
    A
    海南省住房和城乡建设厅
    对省政协五届三次会议第0008号提案的答复
   
    赵建平委员:
    您提出的《关于加强业主委员会管理的建议》提案已收悉。经研究,现答复如下:
    一、国务院《物业管理条例》及住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等相关法律法规,对小区业主委员会的选举、换届并没有规定小区要先成立党的基层组织后,方能申请成立业主委员会。业主委员会是物业管理区域内的业主自治组织,考虑到为了维护广大业主的利益,搞好小区文明建设,促进社区安定和谐,物业管理行政主管部门鼓励街道办事处(居民委员会)、乡镇人民政府在小区内发展党的基层组织,倡导业主委员会接受基层党组织的领导和监督,共建和谐社区。
    二、我省物业管理行政主管理部门按照国务院《物业管理条例》等相关法律法规的规定,对业主委员会的选举、换届活动进行指导和监督,并对依法成立的业主委员会实行登记备案制度。目前,我省正在对《海南省住宅区物业管理条例》进行修订,我厅可以将您提出的小区设立业主监督委员会的建议提交给省人大做立法参考。
    三、目前,在《海南省住宅区物业管理条例》的修订中,省政府、省人大在立法时已考虑建立街道办事处、乡镇人民政府等基础社区组织参与物业管理制度,建立多部门联动机制,加强对业主委员会的选举、换届和日常活动的指导和监督,及时协调物业纠纷矛盾。
    感谢您对我厅职能工作的关心和提出的宝贵建议。
    联系人:赵文川
    电 话:65361225 13322006072
   
   
   
   
    二〇一〇年七月二日
   
   
   
   
   
    抄送:省政协提案委办公室