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案  由: 进一步加强物业管理的建议
提 案 者:
    近年来,随着物业管理这一新兴行业的兴起,业主与物业管理公司的矛盾日益尖锐。在现实中,当业主需要帮助时,有的物业人员采用互相推诿或者置之不理;有的物业公司完全以营利为目的,只顾收费而不履行任何约定的服务行为,并且任意增加收费项目,肆意挥霍物业服务费,甚至当业主有不同意见时以停电、停水等手段相要挟,?或监守自盗,或限制业主进出物业区域,严重侵犯业主的权利,更加严重的出现了殴打伤人的暴力事件。
    1、所有从业人员鱼龙混杂,无上岗资格证,极少数人也是先上车后买票,资格考试过于形式化,有的交点钱,不上课,代考严重;
    2、保安没有受过系统训练,由于待遇低廉,很多都是农村刚进城的青年,完全没有“保安”概念,纯粹是一个看门的“稻草人”;有些则成了物业公司负责人的保镖兼打手;
    3、公摊不明确,绝大多数业主不知道一个小区到底哪些属于业主自己的公摊;
    4、海南存在烂尾楼,为了鼓励烂尾楼重建工程,忽略了一系列问题,开发商有楼开发的时候成立一个公司,开发完便注销了,楼房短期不会出现问题,问题出现之后找不到开发商;其指定的物业公司就更加肆无忌惮的蚕食公摊,将其作为办公、租售等;
    5、保洁人缘待遇不到海南规定的最低薪金,加上繁重的体力劳动,很难保证小区环境的洁净;
    6、由于物业公司为了减少薪金开支每三个月便换一批保安,保安与业主相互不熟悉,存在严重的安全隐患;
    7、地下室和楼顶私自搭建,出租给一些不明身份的低收入者居住,引起社区矛盾;
    8、社区内开设麻将茶馆等娱乐设施,出入社区外来人员繁杂,影响社区内的安全和环境;
    9、社区内的广告收入和公摊区域的停车费不知去向;
    10、物业公司内乱直接造成业主损失;
    11、没有公用水电表,抄表不通知业主,业主只有交钱的份,无权过问自己具体明细;
    12、电梯内的监控器成了物业管理公司监守自盗的报时器;某些和物业公司有些矛盾,只要一出门,家里就被撬,车被损坏;
    13、物业公司可以在方方面面报复业主,而业主在被害后,却无法取证,公安局也很难破案,物业公司恰好选择一些不大不小性质严重,难以取证的方式迫害业主,进一步激化矛盾;
    14、用停水停电的方式制裁晚交或者缓交物业管理费的业主;
    15、业主被迫害后难以自我保护,业主之间相互不认识,不往来,造成有法不能依,依法又无门的尴尬局面;
    16、由于物业公司的特殊性,人们无法选择物业公司,物业管理委员会的成立有待物业公司的帮助,一些物业公司设法阻止其成立;部分业主投诉无门,涉及的相关单位很多,却一个也不能解决实际问题,加上一些腐败现象,很多事情最后不了了之;
    17、没有任何服务意识,不能正视责任、义务和权利;一塌糊涂的局面导致矛盾日益尖锐。
    可以说,开发商、物业公司对各社区业主的侵害越来越普遍。虽然千呼万唤的新《物业管理条例》早已出台,使中国物业管理行业有法可依,但是《条例》毕竟还不十分完善,缺乏可操作性。而全国业主首次告赢物业的案件中北京美丽园小区业主的维权之路又何等的艰辛,相较物业公司而言,业主毕竟是弱势群体,他们大多数处于一种无助的境地。业主与物业管理公司之间无形中形成了一种无法选择的唯一消费与被消费关系,而社区的稳定与和谐关系到社会的稳定和谐,妥善处理好这样的矛盾无疑是建设和谐社会的重要工作之一。
    产生这些日益尖锐矛盾的原因有以下几种:
    1、由于是商品房的衍生产物,没有可操作性的行业管理法规,也没有引起足够的重视,物业公司在成立之初未严格按照相关规定查验资历,审核不力;
    2、企业法人本身是法盲、文盲,没有足够的社会意识和服务意识,用商业追求利益最大化的目标来对追求物业公司的利润;
    3、国家在执行相关法律法规时,雷声大,雨点小,助长了物业公司的嚣张气焰;
    4、业主之间相互不认识,人际关系淡漠,难以团结起来,维护自己的利益,没有维权能力和精力,
    要想真正解决好物业管理与业主之间的矛盾,就要靠全社会的力量,靠政府的重视和指导。创建和谐社会,由创建和谐家园开始,政府的积极参与是加快和谐家园建设的催化剂。
    为此我们建议:
    1、政府重视这一社会矛盾,制定一系列可行的方案和应急预案;
    2、开通媒体监督职能,并且积极协调解决一批实际资质差的物业管理公司;
    3、实行抓大放小的策略,淘汰一批业主呼声高的管理公司;
    4、实行水电气表的卡式消费,减少物业公司中间环节,避免其违规操作的可能性;
    5、加强资质审议的公平公正公开;加强收费的透明度;
    6、加强对保安队伍的硬性规定;
    7、因地制宜,针对海南物业管理中存在的普遍软肋,制定地方行政政策;
    8、举行业主听证会,实行社会问题社会解决的方案。
   
承办单位及答复
主办单位 会办 交办日期
    2008-04-11
 
承办单位答复 答复日期 答复内容
住建厅
2008年5月27日
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进一步加强物业管理的建议

   
   
    B
    海南省建设厅
    对政协海南省第五届一次会议第0071号提案的答复
   
    致公党海南省委:
    贵委提出的“进一步加强物业管理的建议”已收悉,现答复如下:
    一、关于政府重视这一社会矛盾,制定一系列可行的方案和应急预案问题。物业管理涉及千家万户的切身利益,规范物业管理行业行为,提高服务质量,促进社区和谐,是政府责无旁贷的责任,为解决业主和物业服务企业之间的矛盾,(一)完善法律法规体系;(二)加强物业服务企业监管力度;(三)加强政府对物业管理的协调工作;(四)规范物业管理行业市场竞争行为;(五)推进供水供电企业实施抄表到户;(六)督促物业管理区域较密集的海口、三亚等市县房产主管部门建立健全物业管理服务纠纷协调处理机制。
    二、关于开通媒体监督职能,并且积极协调解决一批实际资质差的物业服务企业问题。(一)通过媒体及时向全社会公示物业服务企业资质情况;(二)建立海南省物业管理信息系统,及时、准确提供企业信用档案信息,接受全社会监督,促进企业诚信守诺,规范服务。
    三、关于实行抓大放小的策略,淘汰一批业主呼声高的服务企业问题。根据《物业服务企业资质管理办法》及相关法规的规定,结合我省物业管理实际情况,进一步规范物业管理行业市场竞争行为,使物业服务企业通过良性市场竞争机制优胜劣汰,适者生存。
    四、关于实行水电气表的卡式消费,减少物业服务企业中间环节,避免其违规操作的可能性问题。根据《物业管理条例》及《海南省住宅区物业管理条例》规定,水电气企业收费应直接抄表到户,但是,目前只有燃气企业直接抄表到户,物业管理区域水电仍由物业服务企业代缴代收,由此引发业主与企业间水电公摊收费矛盾纠纷。2005年在省建设厅的积极协调下,就推进我省物业管理区域内水电直接抄表到户有关问题与省水务局、海南电网公司达成协议,并联合发文(《关于推进物业管理区域内水电收费直接抄表到户有关问题的通知》琼建住房[2005]169号),但至今水电部门就物业管理区域内水电收费直接抄表到户问题仍是原在踏步久拖未决。今后我厅将继续推进物业管理区域内水电收费直接抄表到户这项工作,配合水电部门先对新建小区及条件成熟的小区做好水电收费直接到户工作,逐步实现物业管理区域水电收费直接抄表到户,从根本上解决水电公摊收费问题引发矛盾纠纷。
    五、关于加强资质审议的公正公开,加强收费的透明度问题。(一)根据《物业服务企业资质管理办法》(建设部令第125号)规定,在资质审批时加强对物业服务企业申报资质材料严格审查,按相关规定把好审批关,并通过媒体、省物业管理信息系统及时向社会公示资质审批情况;(二)根据《物业服务收费管理办法》(发改价格[2003]1864号)及《海南省物业服务管理收费管理办法》(琼发改收费[2006]1052号)的规定,进一步督促物业服务企业收费实行明码标价,并将收费情况定期向业主张榜公示,让业主明明白白消费,以示收费公开透明。
    六、关于加强对保安队伍的硬性规定问题。进一步加强物业服务企业保安队伍的管理,督促物业服务企业建立健全保安管理制度,配合公安部门加强对保安队伍的培训,提高保安人员素质,增强保安人员责任心,逐步树立物业服务企业保安人员的良好形象。
    七、关于因地制宜,针对海南物业管理中存在的普遍软肋,制定地方行政政策问题。为规范物业管理行为,促进行业健康发展,近年来我厅出台了《海南省物业服务收费管理办法》、《关于物业管理首次(换届)业主大会会议有关问题的指导意见》等一系列地方规范性文件。 2008年根据《物业管理条例》规定,结合我省物业管理的实际情况,对《海南省住宅区物业管理条例》及《海南省物业服务管理等级收费标准》进行修订,并拟出台《海南省业主大会业主委员会管理规定》等规章、地方性规范文件,进一步完善物业管理法律法规体系。
    八、关于举行业主听证会,实行社会问题社会解决的方案问题。物业管理法规政策是根据当前社会实际情况来制定的,政策法规的制定涉及千家万户的切身利益,下一步在修订〈海南省住宅区物业管理条例〉及〈海南省物业服务管理等级收费标准〉过程,将举行社会公证会,广泛征求社会意见,维护广大消费者利益,促进行业健康发展。
    感谢贵委对我厅职能工作的关心和支持。
    联系人:赵文川
    电 话:65361225 13322006072
   
   
   
   
   
    二○○八年五月二十二日
   
   
   
   
   
    抄 送:省政协提案委办公室