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案  由: 关于如何使住房公积金贷款购房落到实处的建议
提 案 者:
    住房公积金设立的目的是通过住房公积金制度,提高职工解决自有住房的能力,筹集和融资住房建设资金,大家出钱解决某些困难职工的住房资金短缺难题。住房公积金具有义务性、长期性、专用性、互助性和保障性的性质。自设立已来,已帮助了很多职工实现了拥有自有住房的夙愿,为构建和谐社会和社会稳定做出了贡献。但是近年来,符合住房公积金贷款资格的购房人越来越难贷到公积金,被迫转到利率较高的商业银行贷款。公积金贷出比例逐年降低,2006年我省公积金贷款比例仅60%多。闲置公积金越来越多,正在逐渐远离住房公积金设立之初的目的。住房公积金贷款不再是个“香饽饽”,这到底是什么原因呢?这种状况必须引起高度重视,需要采取有效措施,切实加以改进。
    作为政策性贷款,公积金最大的优势是利率低。住房公积金贷款利率比商业银行贷款利率低2.25个百分点。以贷款30万元,期限20年、等额本息计算,公积金贷款累计可节省6万多元利息。这6万多元对于一般工薪阶层的购房者来说是多么巨大的一笔负担啊。
    据调查了解,发现问题主要有以下几个方面:
    1、利益驱动。据房地产业内人士称,海南省房地产开发商对公积金说“不”开始于2005年。当年,随着地价及钢材等原材料价格飙升,这使得开发商盖房子的“门槛”越来越高。所以,他们越来越倚赖银行的贷款来“滚动开发”。于是,银行和开发商达成协议:你从我这里贷款建房,就必须让你的购房者来我这里做商业贷款——这样,银行能从那些贷款购房人手中收取更多的利息。2007年以来,国家连续5次上调贷款利率,这更让银行与开发商对商业贷款情有独钟。由于开发商与其自身所融资的银行有着利益关系,所以还会要求买房人在其指定银行办理贷款业务。此外,银行方面为了提高作为“优良资产”的住房按揭业务,往往会给售楼员每笔几百到上千元的回扣,甚至有的把第一年的利息返给售楼员。这也促使开发商的代理者不愿为消费者办理公积金贷款;在二手房市场也同银行有着千丝万缕的联系,多数二手房中介公司20%的利润来自银行的商贷返点。这也使得二手房市场也在拒绝公积金贷款。
    2、手续繁琐。几乎所有的开发商拒绝公积金贷款时最常用的借口是:手续繁琐,费时费力。据一些房地产中介介绍从审批到款项回到开发商账户,最快要一个月,慢的则要半年。相比比较成熟的商业银行贷款,快的7——10日,慢的最多20多天。公积金贷款作为政策性贷款,由于没有盈利的驱使,其办理效率与商贷效率仍有一定差距。
    3、房价走高。近二年来,房价上涨太快,原来的公积金政策已经无法满足购房者的需求了。海口市十月平均房价已达4000元/平方米;三亚近6000元/平方米。因此要求贷款20——30万以上的消费者是比较多的。而我省每笔公积金贷款额一般不超30万元。省公积金中心规定,最高贷款额是以个人缴存公积金总额的20倍。以一个2002年大学毕业生在事业单位工作,至今年其个人缴存的公积金额约五、六千元,其申请贷款20万元购房是不可能的,只能考虑组合贷款或商业贷款。较低的贷款额度抬高了公积金使用的门槛。以上种种现象其实是剥夺住房公积金缴存人的选择权利,损害了缴存人享受住房公积金贷款的权益,更是架空制度安排的举措。
    为了让使用住房公积金贷款购房者能够实现其贷款意愿,提出以下建议:
    1、出台有关规定,严禁房地产开发企业在售房时拒绝购房人选择住房公积金贷款;按国家及省有关部门颁布的相关规定执行,房地产开发企业不得以任何形式增加附带条件。
    2、住房公积金管理中心及其贷款管理部门等要进一步增强服务意识,提高效率,方便住房公积金缴存人办理住房公积金贷款。
    3、房地产开发企业应配合住房公积金贷款经办机构提供购房人贷款过程中应由房地产企业提供的有关材料。
    4、省、市、县各级有关行政主管部分将加强对房地产企业限制购房人选择住房公积金贷款的监督管理,依法查处违法违规行为,情节严重的依法暂停其项目的预售许可等行政处罚。
    5、降低公积金贷款门槛,提高公积金贷款额度,针对不同人群有不同标准。
    通过一系列的措施,改变我省目前公积金贷款难的问题,充分发挥住房公积金制度在解决职工住房问题中的作用,促进住房公积金制度的顺利实施,使广大公积金缴存人真正获益,实现社会和谐稳定,人民安居乐业。
   
承办单位及答复
主办单位 会办 交办日期
    2008-04-11
 
承办单位答复 答复日期 答复内容
住建厅
2008年5月27日
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关于如何使住房公积金贷款购房落到实处的建议

    A
    海南省建设厅
    对省政协五届一次会议第0069号提案的答复
   
    致公党海南省委:
    贵委提出的《关于如何使住房公积金贷款购房落到实处的建议》提案收悉,现答复如下:
    一、关于“出台有关规定,严禁房地产开发企业在售房时拒绝购房人选择住房公积金贷款;按国家及省有关部门颁布的相关规定执行,房地产开发企业不得以任何形式增加附带条件”等建议。
    房地产开发企业阻挠购房人选择住房公积金贷款的现象,其成因非常复杂,房地产开发企业所采取的阻挠手段也多种多样,这一问题涉及购房人、房地产开发企业、住房公积金管理机构、各商业银行等多方面的利益,要彻底解决存在不少困难,需要一个过程。我们将综合考虑,逐步解决这一问题,改变住房公积金贷款难的现状。
    一是充分考虑各方面的利益,调整住房公积金的有关政策,使购房人愿意申请,房地产开发企业和银行愿意配合住房公积金贷款。
    二是在充分调研的基础上与有关部门共同研究、制定有效的措施,禁止房地产开发企业以各种手段和方式拒绝、阻挠购房人申请住房公积金贷款,保护住房公积金缴存人的合法权益。
    三是向住房和城乡建设部等国家主管部门反映这一问题,促请加强、完善相关政策和法规,同时学习借鉴兄弟省市的经验和作法,进一步提高我省住房公积金管理水平,完善制度。
    四是结合近期开展的住房公积金专项治理,加强对房地产企业限制购房人选择住房公积金贷款的监督管理,依法查处违法违规行为。
    二、关于“住房公积金管理中心及其信贷管理部门等要进一步增强服务意识,提高效率,方便住房公积金缴存人办理公积金贷款”的建议。
    按省编委、省政府办公厅和海南住房公积金管理委员会的要求,将在今年三季度前完成市县住房公积金管理机构的移交工作,实现全省住房公积金管理“统一制度、统一决策、统一核算、统一管理”。在实现全省统一管理后,我省住房公积金的管理和服务质量必将得到新的提高。
    海南住房公积金管理委员会非常重视住房公积金的便民服务问题,要求各住房公积金管理机构以“公开办事程序,约束自由裁量,提高办事效率,方便群众办事”为服务宗旨,强化服务意识,提供便民服务。如要求海南住房公积金管理中心定期向缴存人提供其缴存情况、余额及享有权益等的有效凭证。还要求对受委托银行进行考评,进一步规范与受委托银行的委托关系,建立承办银行替换机制,实行留优汰劣,做好延伸管理和服务。
    为方便住房公积金缴存人办理公积金贷款,海南住房公积金管理中心通过建立服务大厅实现“一站式”服务、住房公积金贷款流程再造、简化住房公积金贷款手续等办法,有效提高了住房公积金贷效率:
    (一)强化内部管理,以制度保证提高住房公积金贷款审批效率。在保证贷款审批质量的前提下,缩短审核时间,在受理散户贷款材料时,做到在三个工作日内作出审核意见,对大批量的单位集资建房贷款材料,也能保证在五个工作日内审核完毕。
    (二)再造业务流程,落实责任制。住房公积金贷款流程再造的重点是提高委托银行的办事效率,海南住房公积金管理中心受理审批后要求委托银行三个工作日内同借款人签定借款合同并办理房产抵押登记,抵押登记办妥后委托银行在二个工作日内来函要求拨付信贷资金,中心在收到委托银行来函后三个工作日内拨付信贷资金,委托银行在收到资金当日发放公积金贷款。如委托银行原因未能在约定的时间内办理公积金贷款相关手续,中心相应扣减当期委托贷款手续费用。
    住房公积金贷款在公积金管理中心可控环节虽然采取了一些措施提高贷款效率,但还是存在一些问题制约着公积金贷款效率的进一步提高。一是借款人未能在中心和委托银行约定的时间签定借款合同。二是开发商未能在中心和银行约定的时间内配合委托银行办理抵押登记手续。三是房产管理部门在受理公积金贷款抵押登记手续后,对外承诺期房抵押登记25工作日办理完毕,现房分户到个人名下办理抵押登记则需要更长的时间。
    (三)简化住房公积金贷款手续,为住房公积金缴存人提供更简捷、高效的信贷服务。目前公积金管理中心省本级公积金贷款所需提供的材料都是以确认借款人身份、判断偿还能力、实现房产抵押的必备文件。相比商业贷款个人资料并无差别,还比商业贷款少了抵押房产保险、 借款合同公正等环节,减轻了借款人的贷款成本。公积金贷款与商业贷款所需材料对比:
    公积金贷款个人所需提供材料 商业贷款个人所需提供材料
    1、公积金贷款申请审批表 1、借款人身份证(配偶)
    2、申请人身份证(配偶) 2、借款人户口簿(配偶)
    3、申请人婚姻证明 3、借款人婚姻证明
    4、首付款不底于30%发票 4、借款人收入证明
    5、商品房买卖合同 5、借款人毕业证
    6、收入证明、 6、首付款凭证
    7、住房公积金缴存清单 7、商品房买卖合同
    8、委托转帐付款授权书
    9、客户信息查询授权书
    10、承诺书(配偶同意房产抵押)
   
    公积金贷款开发商所需提供材料 商业贷款开发商所需提供材料
    1、营业执照 1、同意贷款董事会决议
    2、房产预售许可证 2、法人代表身份证明书
    3、开发商公积金贷款担保函 3、授权代理人委托书相关手续
    4、最新营业执照
    5、最新税务登记证
    6、组织机构代码证
    7、房产开发资质证书
    8、公司章程
    9、公司注册验资报告
    10、近三年财务报表审计报告
    11、建设项目资料(五证)
    12、项目施工、监理单位资料
    三、关于“降低公积金贷款门槛,提高公积金贷款额度,针对不同人群有不同标准”的建议。
    关于住房公积金贷款的额度,海南住房公积金管理中心去年曾向海南住房公积金管理委员会提出,我省公积金贷款最高额度由现行的30万提高到50万,但管委会考虑到住房公积金的安全运作问题,没有通过该项提案。
    为充分发挥住房公积金制度在解决职工住房问题中的作用,帮助中低收入家庭解决住房问题,按照海南住房公积金管理委员会的要求,海南住房公积金管理中心已提出加大向中低收入家庭住房公积金贷款倾斜力度的相关措施,内容包括:
    (一)降低住房公积金贷款门槛。职工在申请住房贷款时,取消贷款额度按工资收入的50%的限制,只要连续缴存住房公积金半年以上、家庭收入保留1000元的基本生活费即可申请贷款。
    (二)增大住房公积金余额贷款倍数。住房公积金贷款额度一般不超过30万、不高于借款人缴存住房公积金的20倍,对于中低收入家庭住房公积金贷款额度可以扩大至住房公积金余额的30倍。
    (三)增加信贷品种,为职工提供多样化的信贷支持。对住房公积金贷款额度不能满足需要的职工,可以申请住房公积金和商业银行组合贷款,以满足其需要。
    (四)扩大住房公积金贷款对象范围。对于灵活就业人员,连续缴存住房公积金半年以上,可以申请住房公积金60%比例贷款。
    以上措施待海南住房公积金管理委员会审议批准后实施。
    近年来,尽管我们对加强住房公积金管理做了大量的工作,但仍存在一定的问题。对你们提出的问题,今后我们将将通过抓好基础、规范管理、控制风险、搞好服务,使我省的住房公积金管理工作逐步走向规范化、制度化发展轨道,为维护我省广大职工的合法权益,推进我省住房公积金事业的健康发展作出积极贡献。
    在此,对你们提的宝贵意见表示感谢,并请你们继续关注我们的工作,多提宝贵意见,以促进我们的工作进步。
    联系人:赵文川
    电 话:65361225 13322006072
   
   
   
   
   
    二○○八年五月二十二日
   
   
   
   
    抄 送:省政协提案委办公室