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案  由: 关于我省切实加强住房公积金贷款工作力度的意见和建议
提 案 者:
    我省房地产业经过几年的复苏,得到了快速发展,但在全国投资热的大环境下,国家为了规避经济泡沫的出现,中国人民银行、财政部、国土资源部、建设部等多个国家部委相继出台一系列的政策措施,加大了对房地产业宏观调控的力度,在一定程度上限制了我国房地产投资的进度和强度,我省房地产业也不例外地受到了国家政策的冲击,显然对我省经济的大复苏有不利的一面。因此,适度加快房地产业的发展对我省经济而言是利大于弊的。但我省如何突破银行贷款、资金等政策的缺口,加强我省住房公积金贷款力度不失为最好的途径之一。一、我省住房公积金的现状及存在的问题(一)大额住房公积金沉睡,贷款如“镜中花、水中月”。住房公积金贷款,是国家为解决职工住房困难而开办的低息政策性贷款,但长期以来,我省住房公积金贷款深陷尴尬局面:一方面,我省长期积累的住房公积金有如“一潭死水”,高达12亿元公积金在群众翘首以盼中睡大觉;另一方面,购房群众却在为得到这笔贷款碰得“头破血流”,但却颗粒无收。在市场对住房公积金需求如此旺盛的情形下,我省住房公积金却不为所动,不免令人万分费解。(二)繁杂的贷款程序和手续,使住房公积金贷款成“卡脖子工程”。按程序规定,申请办理公积金贷款,需要经过申请、审批、签约、抵押、放贷等一系列流程,因此,公积金用户不仅要到住房公积金管理中心申请,还要到住房置业担保公司办理相关的手续,最后才是银行的一整套放贷过程。这当中需要经历多个环节,作为公积金用户在办理此项业务的过程中,需要花费大量时间,经历多个环节才能完成。但与此同时,我省的住房公积金难还另有“特色”:我省房改办要求公积金用户要办理住房公积金贷款,必须提供开发商国有土地使用权证、计划部门项目立项文件、计划预售价格表等多达13项内容,其中最棘手的是发展商需要为购房者提供担保书。这对公积金用户谈何容易,因此,许多市民最后只有“望洋兴叹”。(三)公积金贷款到位慢,使房地产发展商难以接受。?据了解,购房者选择商业贷款购房,开发商一般1个月左右便可以拿到房款。若是公积金贷款,时间会更长,可能几个月甚至半年房款才能到账。如果是现房,还需出示产权证及其它权证后,才能办理住房公积金放贷。目前,我省绝大部分现房都无法在卖出时办好产权证。更多时候是现楼卖出后产权证需要半年、1年甚至2年才能拿到。这意味着,相当部分以公积金贷款卖出的现房,发展商需要半年甚至1年以上时间,才能拿到房改办发出的房款,急需资金运转的发展商当然不乐意。在利益权衡过程中,住房公积金贷款成了无奈之痛。(四)商业运作对利益的追求,导致银行办理住房公积金贷款业务积极性不高。据了解,与商业贷款银行收取利息有所不同,银行从住房公积金贷款业务中获取的仅是一小笔手续费,而办理商业贷款则可以获取高额的贷款利息,加上办理公积金贷款手续比商业贷款还要繁琐,因此银行对这项“费力又不讨好”的业务积极性不高。据省房改办的统计数字,截至今年上半年,海南省住房公积金归集余额达到12亿元,而公积金贷款率仅为15%,远低于全国50%的水平。买房者希望尽早交楼,开发商希望尽早结款,银行则希望赚取更多的利息收入。这些矛盾的纠缠,使公积金贷款成为许多人遥遥无期的梦,至于梦何时实现,则需要在利益博弈中考验政府的魄力。 二、我省切实加强住房公积金贷款工作力度的必要性和重要性。党的十六大提出要全面建设小康社会,十六届五中全会提出了构建社会主义和谐社会的构想,近期召开的中央经济工作会议又确定了2006年工作重在增加居民收入。这些政策的相继出台,突显了国家未来的工作将向保障低收入群体利益倾斜,而如何解决低收者“居者有其屋”的美好愿望,将是这些政策的重要目标。回顾这几年我省房地产业发展的轨迹,是在房地产商们的大力炒作下,在购房团的大运作下,催大了整个房地产业的发展和房价的极大攀升,使低收入者难以实现“居者有其屋”的美好愿望,而房地产商和购房团却从中大饱私囊。在这种房价虚高的情势下,理顺住房公积金贷款的办理业务是解决中低收入者住房的关键;是贯彻落实中央保障低收入群体利益的有效途径;更是破解当前房地产发展“瓶颈”的好办法。所以,我省切实加强住房公积金贷款工作力度是势之所趋。三、切实加强住房公积金贷款业务的办法与建议。(一)我省商业银行与住房公积金管理中心应携手共进,尽快启动公积金贷款“一站式”服务。也就是说,住房公积金管理中心、住房置业担保公司专门指派工作人员入驻商业银行,在商业银行办理住房公积金贷款的申请、审批、签约、抵押、担保放贷等一系列流程服务,或由住房公积金管理中心、住房置业担保公司、商业银行一起到售楼现场办理住房公积金贷款业务,为方便我省住房公积金贷款找开“绿色通道”。(二)放宽住房公积金提取政策。此项政策的关键是支持中低收入家庭使用公积金贷款购买住房。提取政策的放宽具体措施应是:公积金用户只需凭首付款收据即可提取,不必凭购房合同、付清房款的全额发票;还贷提取住房公积金时,每年可提取至少两次,个人账户也不必留存10个月的缴存额;如果购买住房不贷款的,自购买住房之日起三年内,可每年至少两次提取住房公积金,最多可提六次。另外,中低收入家庭购买住房的,经房管局公布认定的家庭成员均可提取住房公积金。(三)提高公积金放贷额度,力避住房公积金沉淀。提高公积金放贷额度可根据我省经济状况和市民收入水平来确定,认为住房公积金贷款的限额最高可提到20万元左右。通过限额的提高减少公积金的沉淀。(四)由人民银行、财政、房产管理等部门成立一个监控公积金放贷业务的临时机构。该机构主要负责对住房公积金放贷业务流程的监督,对商业银行、住房公积金管理中心、住房置业担保公司不办理符合条件的群众办理住房公积金贷款业务的行为,通过罚款、警告、追究相关责任人责任等方式来达到监控的目的。(五)公积金管理中心健全惩治和预反腐败体系。要出台《关于建立健全惩治和预反腐败体系的具体工作方案》,不断规范业务流程,强化风险意识,健全和完善了内控制度,落实防范贷款风险责任制,进一步加强住房公积金风险的防范。
   
    提 案 人:吴明哲 ( 033 )
    联系地址:海口市国兴大道69号海南广场1号楼5层民建海南省委
    联系电话:65365392
    邮政编码: 570203
   
承办单位及答复
主办单位 会办 交办日期
    2006-03-29
 
承办单位答复 答复日期 答复内容
住建厅
2006年4月27日
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关于我省切实加强住房公积金贷款工作力度的意见和建议
B
   
    海南省建设厅
    对省政协四届四次会议第0057号提案的答复
   
    吴明哲委员:
    您好!首先感谢您对我省住房公积金管理工作提出宝贵的意见和建议,为我省今后加强住房公积金管理,加大住房公积金贷款力度,让住房公积金发挥应有的效益,起到了很好的借鉴作用。同时,希望您今后能多为我省住房公积金的管理献言献策,共同把我省住房公积金管理工作推上新的台阶。
    我省自1995年建立住房公积金制度以来,截止2005年底,全省住房公积金累计归集额为34.05亿元,余额为21.98亿元,其中省级归集额 16.27亿元,余额为9.89亿元;全省住房公积金贷款累计为3.85亿元,贷款余额为3.15亿元,其中省级住房公积金贷款累计为2.18亿元,贷款余额为1.9亿元。全省住房公积金个贷比率为14.35%,使用率为25.9%,运用率为25.9%,本级住房公积金个贷率为19.18%,使用率为32.02%,运用率为35.86%;全国个贷比率为45.11%,使用率为69.73%,运用率为53.01%。从以上数字表明,我省住房公积金归集额小,贷款比率较低。
    一、我省住房公积金管理工作的现状和存在的问题
    首先,我省住房公积金管理机构直至去年8月份才正式挂牌运作,在此之前,是房改和住房公积金管理一套人马二块牌子合署办公,由于体制不顺,加上宣传发动力度也不够,单位和职工缴纳住房公积金的意识比较淡薄,尤其是我省部分市县强调财政困难,没有安排资金为职工缴存住房公积金,这是我省住房公积金归集额比较小的原因之一。
    其次,我省住房公积金贷款起步较晚,个贷比率较低1998年才开始办理个人住房公积金贷款业务,操作上比较谨慎,贷款风险小,但又制约了个贷发展的。(一)市场需求量较小。过去我省职工解决住房以购买公有住房(房改房)和参加单位集资建房为主,所需资金量不大,基本上不需要借款。而省内商品房的购房者有相当部分没有缴存住公房金,不具备借款条件。(二)主观上受机构改革影响,个贷业务拓展力度不够。1998年以来,我省房改(住房公积金)部门一直处于机构改革不到位的状态,这也直接影响了个贷业务的开展。(三)商业银行由于其项目贷款和市场营销的优势,以及商业银行出于自身利益的目的,也造成了公积金贷款的困难。
    二、进一步完善我省住房公积金管理的思路
    从去年8月份我省住房公积金管理中心正式挂牌成立后,在省委、省政府的大力支持下,组建了海南住房公积金管理中心党组并配备了班子成员。新一届中心领导班子认真贯彻省政府分管领导的指示精神,对原有的住房公积金归集、贷款的规定进行调整,制定相应的操作规程,并开始实施。
    我们拟定的各种管理规程,依据《住房公积金管理条例》及相关法律、法规,既借鉴兄弟省市的成功经验,又结合我省实际情况,对我们原来的有关规定做了较大幅度的调整,充分体现政策的前瞻性、可操作性。比如:1、规定灵活从业人员可以比较自由的存取住房公积金,使中低收入的灵活从业人员也可以享受低利率的购房贷款,促进和谐社会的建设; 2、住房公积金贷款最高额度从20万元放宽到一般为30万元,为购房款缺口较大的职工提供更多的资金支持,避免组合贷款给他们带来的不便;3、申请公积金贷款个人住房公积金存储余额的倍数,对当年安置的军队干部和引进的高级人才可适当放宽;4、对还款能力较强的高级人才,还贷年龄可延长至国家法定退休年龄再增加5年;5、贷款年限从最长20年延长至30年,减轻了借款人的还款压力; 6、贷款提供的资料和手续也大大简化,如商品房原开发商需提供的“五证”,现只需提供商品房预售许可证或房屋所有权证,手续也由过去的先由银行初审后送中心审批,改变为由中心直接受理审批,大大加快了贷款速度;7、对被纳入当地城镇居民最低生活保障范围、连续失业两年以、因病(本人或配偶)丧失劳动能力造成家庭生活严重困难的,可以提取个人住房公积金支付房租、物业等与住房有关的费用;8、有条件的单位,单位和职工个人缴存住房公积金比例可适当提高。另外为了方便广大贷款职工申请使用个人住房公积金偿还住房贷款本息,我们与商业银行经过多次磋商,决定由中心、职工和银行三方签订《委托代扣住房公积金偿还住房贷款的协议》,届时,职工提取个人住房公积金偿还住房贷款本息就方便多了。
    另外,关于您建议尽快启动公积金贷款一站式服务的建议非常好。去年九月在考察重庆、天津等地经验后我们就酝酿这一问题,但目前仍没法解决如场地、资金和人员编制等客观问题。我们将积极向有关部门协调,争取尽快解决一站式服务问题。
    为了规范我省住房公积金管理,除了制定各种管理办法和操作规程外,还抓紧健全和完善内控制度。最大限度地实现好、维护好广大职工的利益,我们将不断地总结经验,虚心听取各方面的意见和建议,把我省的住房公积金管好、用好,既要规避风险,又要发挥效益。
   
    联系人:赵文川
    电 话:65361225
   
   
   
   
   
    二○○六年四月二十五日