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案  由: 关于改变房地产发展模式,拉动海南经济进一步发展的建议
提 案 者:
    海南房地产经过复苏,近几年得到了快速发展。2002年至2005年7月份,海南房地产投资额133亿元,累计销售面积近1000万平方米,给海南经济发展作出了巨大贡献:活跃了经济,安排了就业、盘活了资产、增加了税收。到目前为止,房地产价格平稳提高,建设面积、竣工面积、销售面积的比值基本正常,没有出现其他大城市所出现的房地产泡末现象,基本处于良性发展阶段。但是,与国内其他城市相比,海南房地产的特点是外销性强,决定了衡量海南房地产发展的指标与内地不完全相同。对政府而言,房地产销售面积和开发面积之比的小差距并不代表海南房地产开发的良性发展,房子销售出去并不代表房地产开发的成功,关键在于房地产开发能否给社会经济发展带来持续推动和后劲。目前海南房地产最大的问题是开发模式与内地完全相同,是一种以房产销售为目标取向的简单开发模式,该模式不适应海南这个土地资源宝贵、以旅游为重要产业的旅游性资源生态岛屿,主要表现在商品房销售后空置率过高,资产闲置,低客流量对于本地的经济贡献很少,基础及配套设施无法得到充分利用。以海南著名的珠江物业管理公司为例,其旗下管理的六十多处物业有一半亏损,其原因是销售矣尽的房子并没有人住,收不上物业管理费。政府要深刻认识这种现象给海南带来的危害:其一,占用了宝贵的资源。土地及土地上原始、原生的景观资源是海南岛不可再生的宝贵资源,目前海口、三亚沿海一线已经无地可开,沿海岛东部海岸线可供开发的海滩亦基本占用完毕。在经济承载力不强的情况下,粗放式的开发和低水平的重复建设到处可见,宝贵的资源被一次性的低价使用;其二,不能拉动海南经济进一步发展。房地产开发是对土地资源的一次性占用,开发完毕就意味着这块土地的开发价值已经不存在,对土地的重复利用才能为社会创造持续价值。但目前的开发模式不利于房产资源的重复利用,不利于进一步吸引更多的投资;其三,浪费空间,不利环保。海南是全国人民的旅游度假胜地,综观全世界,海岛式旅游度假地的一个重要特点是绿树掩映下的特色建筑,在任何地方,举步可见海、树掩映下的日出日暮。目前海口、三亚一栋栋高大楼房高耸而起,庞大密集的建筑体量挡住了我们宝贵的天际线,和内地许多城市一样,旅游特色从何而谈?其四,不利海南经济由粗放式向集约化方向发展。资源高度利用、经济循环发展,是中央政府一再强调的发展模式。圈地—盖房—销售—再圈地—再盖房—再销售……,这种简单的一次性开发模式获得的经济增长,谈不上资源的深化利用和持续开发,必须改变这种靠一次性投入资源获得增长的粗放发展模式。试想,照这种开发模式进行下去,几十年以后,美丽的宝岛将铺满成堆的建筑,这些建筑大部分时间空置,建筑的外观和室内的维护差,大量原始、原生形态的自然景观被消耗矣尽,这不是危言耸听,几十年后,我们的后人看着我们建设的房子,是为祖先的成就而骄傲,还是不得不清除我们造成的建筑垃圾?观光--休闲--度假是旅游发展的三个阶段,国际经验表明,当人均GDP达到1000美元时,是观光型旅游发展的顶峰,当人均GDP超过3000美元时,以分时度假为代表的休闲度假取代观光旅游,成为人们生活需求的主要出行方式。在中国,2003年人均GDP突破1000美元大关,北京、上海人均GDP已经超过3500美元,以休闲度假为目的的旅游方式已经显现,在海南,表现在自驾车、自由行等方式出游的人数增加,留岛时间加长,黄金周不那么重要。海南日报就曾经以“几十万游客哪里去了?”为题报道2004年上半年几十万进岛游客按照传统旅游统计方法无法统计的情况。说明,作为中国第一度假岛屿的海南岛,已经感受到了这种变化给我们带来的改变,如果房地产开发无视这种变化,仍然按照传统销售房产为导向的方式运做,势必在若干年后,我们的岛屿无地可用,我们的市场无房可卖,我们的优美景观丧失矣尽,我们的发展无后续动力。分时度假是20世纪60年代出现在地中海沿岸的旅游房地产形式,最初是由几个亲朋好友一起合伙买昂贵的度假别墅,大家轮流度假,以后发展成专门的分时度假公司将不同度假地点的房产相互交换,成为市场化运做的商业模式。分时度假是一种合理分摊房产、有效重复使用利用资源的形式。它可以将一套房产创造出几套房产的资源价值,并源源不断的创造新价值。大大降低了度假者的度假成本和置业成本,拓宽了市场容量,使房地产开发商取得利润的最大化。可以说,如果有效的利用分时度假原理,海口、三亚的房产至少可以减少三分之二就能创造出现有房地产开发的经济效果。分时度假作为舶来品进入中国后产生许多问题,归结二点,一是信用基础,二是模式适应。分时度假作为一种生活方式,必须建立在适合中国人消费习惯的基础上,国外交换模式的不能适应中国国情,而以一个地方政府的支持为基础,打造中国第一的分时度假模式将在中国分时度假发展历史上有重要意义。房地产与旅游的结合便能创造出新价值和新经济增长点。海南在中国最具备将二者有机结合的自然条件和社会条件,因此,改变房地产开发模式,建立有利于房地产集约型增长的体制机制和政策环境,应是海南进一步发展房地产的主线。建议:放缓海口、三亚新建房地产的速度,特别是那些以住宅类房产为主的、小规模、高容积率的房地产开发项目;对无法处置、又没有处置价值的烂尾楼,用政府赊买的方式予以拆除。以政府支出改变城市面貌,是政府之责,同时城市面貌之改变会带来土地增值,政府会得到更高的级差地租,更有能力进行城市公共建设,使土地开发进入良性循环;建立“海南省度假使用权交换网络”,拓展第二居所,以旅游房产的流通性解决上述问题。政府推进,企业运做。研究分时度假适应海南的模式特点,重视现有房产的二次使用和交换,以资产的流动带来资源的共享和价值增值空间,带来新的经济增长活力;利用各种媒体、协会的力量,宣传和推动海南特色的分时度假资源共享型房产,鼓励和推动房地产商用多种方式销售房产:产权,时权、产权+时权、不动产信托等等,使房地产健康有序发展。 最近召开的中共中央十六届五中全会再次强调,必须把加快转变经济增长方式作为“十一五”时期的战略重点。把经济增长模式由粗放型转向集约型,对海南经济发展的意义重大,对海南房地产发展的指导性更强。我们希望,海南房地产在带动当前海南经济发展中起作用,更希望对明天的海南留下更多的发展空间。
    提 案 人:民建海南省委员会 ( D03 )
    联系地址:海口市国兴大道69号海南广场1号楼省民建
    联系电话:65365985
    邮政编码: 570203
   
   
承办单位及答复
主办单位 会办 交办日期
    2006-03-29
 
承办单位答复 答复日期 答复内容
住建厅
2006年4月19日
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关于改变房地产发展模式,拉动海南经济进一步发展的建议
A
   
    海南省建设厅
    关于对省政协四届四次会议第0045号提案的答复
   
   
    民建海南省委员会:
    贵委提出的《关于改变房地产发展模式,推动海南经济进一步发展的建议》提案收悉,感谢贵委对海南省房地产业的关心,现答复如下:
    一、关于房地产业发展模式。近年来,我省房地产市场总体是健康的,但也存在一些亟待解决的问题,尤其是有的旅游房地产项目,存在正如提案中所述的浪费资源,粗放开发,未能持续推动经济发展等问题。我厅拟结合我省完善区域和城镇规划,以及重要规划控制区的规划编制工作,研究我省房地产发展方向、战略、方针、政策,科学地编制房地产业和住宅建设的中长期规划和建设规划,指导房地产项目规划许可、土地开发及房地产投资建设,控制房地产业及旅游房地产项目发展速度,提高旅游房地产项目建设水准,促进房地产业和海南经济持续健康发展。
    二、关于商品房分时度假模式。我厅认同提案对该模式的看法。因该模式比较优越,备受岛外消费者的欢迎,但因立法滞后,发生了一些虚假承诺或金融诈骗等案例。我厅拟组织对分时度假、产权式酒店公寓的经营模式的可行性及开发、经营、使用管理进行调研,争取列入我省立法计划,尽快制定分时度假、产权式酒店公寓管理办法。规范分时度假产权式酒店公寓销售和委托经营合同、产权登记、使用管理以及使用权中介管理等行为,促进旅游房地产项目健康发展。
    三、关于无法处置、无处置价值的停缓建工程处置意见。我厅拟将提案意见转达海口等仍有未处置停缓建工程的市县政府,加快停级建工程处置步伐。
    四、关于宣传开拓分时度假、及产权酒店公寓岛外市场。近年来,我省通过组织参加泛珠三角区域贸易洽谈会及论坛、香港海洽会、北京房博会暨旅游房地产展览会、上海房地产交易会、岛内春秋两季房地产展览会等活动,以及上海设立海南房地产常年宣传展销中心,促进我省商品房尤其是旅游房地产项目的销售。我厅拟将提案意见转达省房地产业协会,进一步加大协助企业做好旅游房地产项目推介工作力度。
    联系人:赵文川
    电 话:65361225
   
   
   
    二○○六年四月十七日