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案  由: 关于修改《海南省住宅区物业管理条例》的几点建议
提 案 者:
    一、存在的问题随着我国国民经济的持续稳步发展,人民生活水平将会越来越高。城市房地产业发展逐年增长。物业管理伴随着城市化和房地产发展而快速发展也成必然趋势。以海口市为例,目前全市物业小区已经达到543家,增长速度呈快速发展之势。预计今后还会大量增加。物业管理工作已成为城市管理的重点工作,这是构建和谐社会的不可或缺组成部分。目前,在城市物业管理工作中存在以下突出问题和矛盾。(一)业主和开发商矛盾尖锐,产生许多不稳定因素。1、小区长期不召开业主大会,不选举产生业主委员会。根据2004年修改的《海南省住宅区物业管理条例》第七条规定:“房屋已交付使用且出售房屋建筑面积达到50%以上的,售房单位应当在30日内向所在地物业管理行政主管部门报告,并在物业管理行政主管部门的指导下组织召开首次业主大会,选举产生业主委员会。”但实际情况是售房单位(开发商)根本不组织召开业主大会。有的小区开发期很长,分为一期、二期、三期等,第一期业主已经居住或使用物业十多年了,小区还在开发二期或三期,开发商借口小区未开发完毕,售房面积未达到50%而迟迟不组织召开业主大会和选举业主委员会。按照开发商这种逻辑,如果小区二期或三期一直未完成开发,那么可以一直不召开业主大会、不选举业主委员会,那么业主自治管理的立法精神一直不能实现。海口市世贸中心小区就是如此,第一期业主于1992年前后入住,至今未成立业主委员会,开发商以二期、三期正在开发为由,拒不组织召开第一期业主大会和选举业主委员会,结果造成第一期200多户业主的不满情绪,引发多次矛盾和冲突,对此,新闻媒体已有多次报道。2、有的小区搞假的业主委员会。根据国务院《物业管理条例》的有关规定,业主委员会应由召开的业主大会选举产生,业主委员会成员必须经参会业主或代表所持投票权1/2以上通过方为合法有效。海口市有的小区并未召开过业主大会,却出现了小区的业主委员会。对上欺瞒政府管理部门,对下欺骗小区业主们。假业主委员会与开发商自己的物业公司签订委托管理合同,物业公司以此骗取建设厅取得物业管理资格,并经物价局核准具有收费权。实践中因收费不合理引发的矛盾极大,业主们因收费不合理不愿意交费,而物业公司往往采取断水断电方式侵害业主们的生活权利。3、开发商未经业主同意随意改变规划现象严重。比如增加楼层,缩小绿化面积等,还有扩大宣传不履行承诺现象普遍发生。物业公司维修基金、财务帐目长期不公开。有的小区没有业主委员会,业主维权工作很难开展。(二)目前政府主管部门监管工作软弱无力。以海口世贸中心小区为例,第一期业主近年来多次向海口市房屋管理局反映小区存在问题。希望查处假业主委员会,召开业主大会,选举成立真正的业主委员会,这一合理要求也得到市房管局领导的支持。今年以来海口市房管局加大工作力度,多次指示世贸小区开发公司组织召开业主大会,选举产生业主委员会,但是世贸小区开发公司置若罔闻。既不组织召开业主大会,也不提交业主名册、住户资料等情况。面对这种尴尬局面,市房管局束手无策,因为按现在的《海南省住宅区物业管理条例》的规定,对开发商存在的上述行为,物业管理行政主管部门没有处罚权。二、修改《海南省住宅区物业管理条例》的几点建议(一)根据省物业条例第十条第二款的规定:“具备成立业主委员会而3个月内没有成立的,物业管理行政主管部门应当在具备条件的6个月内组织召开首次业主大会,选举产生业主委员会。”但是召开业主大会需要做大量的前期工作,最主要是由开发区提供销售面积、业主信息详细资料,这样才能联系业主,计算面积和投票权,委托开会代表约定开会时间地点等。所以,对于开发商拒不提供销售信息资料行为,应规定罚款等行政处罚方法。否则,遇到开发商不配合召开业主大会工作,物业行政主管部门便软弱无力,起不到管理作用。(二)现在存在最大问题是管者无权。比如,开发商和物业公司资质资格,直接由省建设厅审查和授予,市房屋管理部门无权吊销开发商和物业公司的资格,也无权降低等级。正因为如此,开发商及物业公司根本不把市物业主管部门放在眼里,因为市物业主管部门管理对它不产生根本性的作用。所以建议适当扩大市、县物业管理主管部门权限,规定如开发商搞假业主委员会欺骗业主,拒不召开业主大会,物业公司违反规定收费,拒不公开财务帐目和维修基金,直接主管部门可对其进行罚款,降低资质等级,直至吊销开发资格和物业管理资格,这样规定可使管者有权,充分发挥行政管理工作效率。
    提 案 人:民建海南省委员会 ( D03 )
    联系地址:海口市国兴大道69号海南广场1号楼省民建
    联系电话:65365985
    邮政编码: 570203
   
   
承办单位及答复
主办单位 会办 交办日期
    2006-03-29
 
承办单位答复 答复日期 答复内容
住建厅
2006年4月19日
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关于修改《海南省住宅区物业管理条例》的几点建议
A
   
    海南省建设厅
    关于对省政协四届四次会议第0039号提案的答复
   
   
    民建海南省委员会:
    贵委提出的《关于修改〈海南省住宅区物业管理条例〉的几点建议》提案收悉,感谢贵委对海南物业管理行业的关心,现将有关情况答复如下:
    《海南省住宅区物业管理条例》于2000年1月1日颁布实施,为规范我省物业管理,调整各权利主体之间的权利义务关系,维护业主的合法权益起到了非常大的作用。但由于2003年9月1日国务院颁布实施了《物业管理条例》,对物业管理中的民事权利及行政管理等多个层面进行了较大的调整。同时在我省物业实际管理过程中发现若干亟待解决的新问题,因此我厅已于2005年10月,参照国务院《物业管理条例》对《海南省住宅区物业管理条例(草案)》进行了初步修订,改名为《海南省物业管理条例》,并已报省人大,列入立法计划。又考虑到《物权法》涉及物业管理内容较多,故拟待《物权法》出台后在进一步地修订。新条例草案的体量扩充较大,共包含6章,116条,对业主自治管理、物业管理服务、物业的使用和维护、行政处罚等方面对上位法有关条款进行了细化,利于实际操作。
    政协提案中所涉及的业主委员会成立问题、行政主管部门监管问题,我厅在条例草案中已根据国务院《物业管理条例》进行了相应的调整,并根据我省实际情况进行了细化。我厅将对提案中的建议予以充分的考虑,并于近期在条例草案的修订中予以体现。
    联系人:赵文川
    电 话:65361225
   
   
   
   
   
    二○○六年四月十七日