中国房地产报:以改革创新推进海南房地产业可持续发展

  • 发布日期:2017-01-09
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  •  责任编辑:陈文剑  【字号

以改革创新推进海南房地产业可持续发展

海南省住建厅厅长 丁式江/文

《中国房地产报》( 2017年01月07日)

  在房地产调整结构、转型升级的攻坚期,如何确保房地产市场平稳健康发展,如何坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,如何以新的发展理念破解房地产业发展难题。海南省住建厅党组书记、厅长丁式江撰写的《以改革创新推进海南房地产业可持续发展》一文,从海南的实际出发,提出了房地产业要顺应市场发展规律、顺应城镇发展规律、顺应自然生态规律、顺应社会发展规律的新思路,令人耳目一新,值得一读。

  深化供给侧改革,是党的十八大以来我国全面深化改革总体部署的题中之义。近日,中央和海南省经济工作会议提出“促进房地产市场平稳健康发展”,住建部门是责无旁贷的担当者与实践者,要进一步加强和改善房地产市场宏观调控,主动适应市场需求,全力推动房地产市场平稳健康发展。

  海南房地产业存在的主要问题

  海南省建省办经济特区以来,房地产业为海南经济发展和改善民生等做出了重要贡献,但也存在一些问题。

  一是房地产一业独大。房地产业是海南经济发展的支柱产业。“十二五”期间,全省房地产开发投资占固定资产投资的45.8%,房地产业和建筑业税收占地方税收的55.6%,成为扩大投资、拉动经济增长的主力。房地产市场长期稳中向好,吸引了大量资金、占用了大量经济资源,但未带动相关产业发展,经济增长高度依赖房地产,呈现出一业独大,不利于产业结构调整优化和经济增长方式转变。

  二是商品住宅库存量大。实施“两个暂停”后,全省商品住宅库存量和去化期明显下降,但去库存压力仍较大。从去化期看,截至2016年11月末,全省商品住房库存约2639万平方米,去化期约24个月。从分布看,去化期整体上“东低、中高、西中”,库存主要集中在中西部,占到全省总量的45%,去化期超过全省平均水平。

  三是发展方式粗放。全省房地产市场长期以增量交易为主,开发“模式粗放、结构单一、配套滞后”,产品“质量一般、价格便宜、档次不高”。部分项目过度开发,破坏了海岸、山体等自然生态环境,浪费了宝贵的土地资源,不符合生态立省要求。在2015年全省海岸带专项检查中,查处违法案件805宗,拆除违法违规建筑25.7万平方米;在2016年山体保护专项检查中,排查出涉及毁山开发建设项目132宗。

  四是房地产企业创新能力不强。全省现有房地产开发企业4509家,其中暂定资质和四级资质的企业占比合计达95%,整体“多、低、散、小”,自主创新能力不足、经营管理水平不高、市场开拓能力弱。物业服务企业1174家,小企业占比达87%,整体上“小、杂、乱、差”,技术管理薄弱,服务对象、领域较窄,服务质量、效率不高。

  海南房地产业顺应的发展规律

  当前,海南省房地产正处于调整结构、转型升级的攻坚期。确保海南省房地产市场平稳健康发展,就必须坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,顺应和遵循海南发展规律,以新的发展理念破解房地产业发展难题。

  一是顺应市场发展规律。海南是岛屿型经济体,资源、市场两头在外,以全面建设国际旅游岛为总抓手,把房地产业放到国际化发展大局中去定位、去谋划、去推动,树立“经营城市”“服务城市”理念,综合运用市场化手段,推动土地、人力、金融、技术等要素驱动、投资驱动向创新驱动转变,提高资源配置效率,用“工匠精神”提高房地产业品质,吸引和拉动住房消费,促进房地产市场和经济社会协调发展,激发经济内生动力。

  二是顺应城镇发展规律。海南省正在推进新型城镇化,要顺应城镇化发展规律,树立“精明增长”“紧凑城市”理念,遵循“多规合一”规划思路,统筹优化房地产空间布局和资源配置,通过完善城乡基础设施、实施城市设计、推进城市“双修”、建设“海绵城市”、培育特色产业以及深化生态环境综合治理等,推动房地产业由数量、速度向提质增效和满足多元化、差异化需求转变,拓展区域发展空间,优化城乡空间格局,完善城镇功能,提升城镇品质,打造“宜居、宜业、宜游”新环境。

  三是顺应自然生态规律。良好的生态是海南发展最强的优势和最大的本钱,要树立生态文明、绿色发展理念,严守资源利用上限、环境质量底线、生态保护红线,优化人口、土地、资金、环境等要素配置,推广绿色建筑和应用装配式建筑,推动房地产由初级、粗放式发展向绿色生态、品质提升转型,实现建筑与自然和谐共生。

  四是顺应社会发展规律。住房问题既是发展问题也是民生问题,坚持“以人为本、共享发展”,推进棚改、危改以及扶贫攻坚等民生工程,构建多层次、多元化的住房保障体系,推动“有房住”向“住好房”转变,让全省人民共享改革发展成果。深入研究市场变化,精准实施定向调控、相机调控,稳定市场预期,推进经济发展与改善民生双赢。

  当前海南房地产业供给侧改革的重点任务

  精准去库存。一是加强政策调控。坚持“一城一策、靶向治理”,继续执行“两个暂停”,落实商品住宅规划报建总量调控,完善城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制,建立购租并举的住房制度,遏制投资投机性住房需求,避免房价大起大落,让住房回归居住属性。二是加大政策支持力度。在住房公积金全省统筹的基础上,推进使用条件再放宽、提取流程再简化,抓好住房金融、税收等普惠性政策落实,鼓励和引导合理住房消费。三是加大风险防范。提高全省商品房预售门槛,严禁首付贷、过桥贷、接力贷、合力贷、场外配置、众筹购房等加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策行为,防范金融风险。

  加快产业结构调整。一是构建以旅游业为龙头、现代服务业为主导的“十二大”产业体系,增强其他产业支撑,实现从“房地产+”向“+房地产”转变。二是按照“规模合理、布局集中、用地集约、产业集聚”,适当调整建设用地结构和功能布局,提高建设用地投资强度和产出效率,支持发展高端地产、旅游地产、商业地产、分时度假地产,鼓励发展总部经济和楼宇经济,停止向小户型、纯住宅、低价位的项目供地。三是结合“六类”产业园区、全域旅游、“百千工程”、“五网”等重大基础设施建设,谋划、培植一批在重点产业、关键领域具有带动聚集效应的高端项目、龙头项目,带动房地产业规模化、集聚化发展,促进房地产业结构调整。四是推行“熟地”出让,做到基础设施建设先行并适度超前,推动形成优质土地供给,降低初始用地成本。

  统筹优化空间布局。按照“两极优先、东部适度、中部严控、西部限制”的原则,推动形成南北两极引领,东、中、西部优势互补、功能配套、协调联动格局。在北部“海澄文”一体化综合经济圈,优先发展以满足常住居民刚性和改善性住房需求的长居型地产;南部“大三亚”旅游经济圈,重点发展以高端住宅产品为主,与旅游度假、健康养生等相融合地产;东部地区,适度推进与医疗、康复、旅游等配套地产发展;在西部地区,按照“功能对接、产业互补、资源共享、生态共建、服务全省”,重点发展高端、特色的服务型、产业型地产;中部地区严控普通房地产开发。

  提升房地产产品品质。一是在城市设计指导下,通过规范建筑设计决策机制、加强建筑形态、风貌规划管控,建立建筑使用后评估制度以及实施建筑设计市场准入和清出等,打造独具海南特色的建筑景观。二是加快完善绿色建筑标准体系、推进建筑工业化基地和示范点建设等,推动装配式建筑发展,实现新开发商品住宅全面执行绿色建筑标准、全面应用装配式技术建设、全面推行全装修和成品交付。三是以持续提高生态环境质量为核心,以整治违法建筑、城乡环境综合整治等生态环境六大专项整治为重点,以城市“双修”为抓手,大幅改善、提升人居环境。

  强化房地产市场监管。一是大力引进国内大型品牌房地产企业,鼓励我省有资信有实力的企业做大做强,并通过兼并、收购、重组等方式,开展规模化开发和集团化运作。二是加强房地产行业监管和整顿,开展专项整治行动,加快房产行业信用评价体系建设,加大对违法违规行为查处力度。三是适时修订《海南经济特区物业管理条例》,理顺物业管理体制、管理关系。建立物业服务纠纷快速处理机制,及时化解矛盾纠纷,创建和谐社区。