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不动产估价流程是什么?不动产估价要注意哪些事?
2019-06-06 11:05 来源: 房天下 编辑: 吴宇 【字体:   打印

  不动产估价流程是什么?


  (一)明确估价对象


  1.评估实体的确定。即是要明确评估对象是什么.范围如何。估价的是土地,还是建筑物,或是房地合一,包括坐落位置.面积.用途.结构等;如估价的是写字楼,是否包括其中配备的设备;如是酒店,是否包括其中的家具等。


  2.评估对象权利状态的确定。首先要明确所评估的是何种物权,是所有权,还是使用权或抵押权等。在我国,尤其要注意所评估的是通过有偿出让方式获得的土地使用权,还土地使用权的批租年限,已使用年限.剩余使用年限受到限制.是否完整等。如评估对象是否已设定了租赁权.抵押权和典权.地役权等,其年限如何。


  (二)明确估价目的


  估价目的可具体分为买卖.交换.租赁.入股.抵押.典当.保险.课税.征用.拆迁补偿.投资决策.清产核资.区域规划.分析等。不同的评估目的对于估价方法的选择和估价结果尽有一定影响的,因此,必须明确评估目的。


  不动产估价要注意哪些事?


  (一)本次估价的一般假设:


  1.估价对象产权明晰,手续齐全,可在公开市场上自由转让。


  2.估价对象建筑面积.土地使用权面积来源于委托人提供的《房屋所有权证》复印件.《国有土地使用证》复印件,若与实际不符,因其不实造成的影响,本公司不承担任何责任。


  3.市场供应关系.市场结构保持稳定.未发生重大变化或实质性改变。


  4.本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验,本次评估假设其无基础.结构等方面的重大质量问题。


  5.交易双方都具有完全市场信息,对交易对象具有必要的专业知识,不考虑特殊买家的附加出价。


  (二)不确定事项假设:


  1.估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化.市场供应关系变化.市场结构转变.遇有自然力和其它不可抗力等因素对房地产价值的影响,也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜,以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。


  2.假设估价对象于价值时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销。

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